나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500768 [1] 인천광역시 서구 검암동 670-5 태영하이츠빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '대인고등학교' 남서측 인근에 위치하는 "태영하이츠 빌" 제4층 제402호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택이 밀집되어 소재하는 주거지 대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체 로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층건중 제4층 제402호로서, 외벽 : 스톤코트 및 석재 붙임 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지를 '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 8M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05 -20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(20 25. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500768 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 670-5 태영하이츠빌 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 168,000,000원

토지면적: 42.30㎡ (약 12.80평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.53㎡ (약 15.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '대인고등학교' 남서측 인근에 위치한 '태영하이츠빌' 4층 402호에 소재합니다. 주변은 유사한 형태의 중소규모 공동주택이 밀집된 주거지역입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 비교적 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로 채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2022년 9월 30일자 동안산세무서장의 압류입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(김지혜)

보증금: 141,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-06-29

확정일자: 2021-06-07

배당신고일자: 2023-08-03

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경.

임차인 김 은 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경 사항이 있으나, 물건명세서상 을구 순위 5번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다. 기타 압류 및 강제경매는 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

최근 주변 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 2026년 1월 7일 거래된 풀하우스 101동(면적 30.72㎡, 약 9.30평)은 93,000,000원에 거래되었습니다. 평당 약 10,000,000원 수준입니다.

* 2026년 1월 5일 거래된 몽베르타운하우스2차(면적 72.87㎡, 약 22.04평)는 183,000,000원에 거래되었습니다. 평당 약 8,303,085원 수준입니다.

* 2026년 1월 9일 거래된 뉴베스트(616-1)(면적 62.67㎡, 약 18.96평)는 179,000,000원에 거래되었습니다. 평당 약 9,440,928원 수준입니다.

본건은 전용면적 약 15.00평으로, 유사 면적대의 거래 사례와 비교 시 감정가(약 11,200,000원/평)는 주변 시세의 상단 또는 그 이상에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

본건 주변에는 대인고등학교를 비롯한 학교들이 있으며, 도보 거리에 버스정류장이 있어 교통이 편리합니다. 또한, 공원(빈정공원, 경서공원 등)과 편의시설(마트, 편의점 등)이 인접해 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의를 제공합니다. 향후 검암 플라시아 복합환승센터 신설 예정 등 지역 개발 호재도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 등이 주택용도 토지를 취득할 경우 허가를 받아야 합니다.

* 가축사육제한구역: 지정 기간(2025-05-20)이 경과하였으나, 유사 규제가 지속될 수 있습니다.

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따른 규제가 적용될 수 있습니다.

* 주변 지역의 환경 규제: 인근 경서동에서 추진되는 열분해시설 등 대규모 환경 시설 설치 관련 주민 반발이 있는 점은 광범위한 지역의 환경적 요소로 고려될 수 있습니다. 다만, 본건 소재지와의 직접적인 인접성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 주거지역 내에 자리하고 있으며 학교 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 준수한 상태이며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 권리행사에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 감정가가 최근 주변 시세보다 높게 책정된 점은 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다. 토지거래허가구역 지정 등 일부 규제 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

* 교통 및 편의시설 접근성: 버스정류장 및 지하철역(검바위역)이 인접하여 이동이 편리합니다.

* 개발 호재: 검암 플라시아 복합환승센터 신설 예정 등 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 없이 말소기준권리 하위 모든 권리가 소멸 예정입니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 168,000,000원입니다. 최근 인근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 본건의 전용면적(약 15.00평)을 고려한 평당 시세는 약 830만원에서 1,000만원 수준으로 파악됩니다. 이에 따라 본건의 실질적인 시장 가치는 감정가 대비 다소 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

인수되는 보증금이 없다는 점과 최근 시세 동향을 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 145,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이 가격은 감정가의 약 86% 수준이며, 최근 거래된 유사 면적대의 최고가보다도 낮은 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.