나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500765 [1] 인천광역시 남동구 간석동 100-1 세종에이펙스 13층1301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역(인천1호선)' 동측 인근에 위치하 는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하 는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 제13층 제1301호로서, - 외벽 : 외장타일, 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 - 창호 : 하이새시 창호 마감임.

이용상태

공부상 ‘오피스텔’로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, "공동주택 및 업무시설" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측, 동측 및 서측으로 폭 약 6~8M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453- 2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교 육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천 동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500765 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 100-1 세종에이펙스 13층1301호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 171,000,000원

* 토지면적: 5.06㎡ (약 1.53평)

* 건물면적: 30.92㎡ (약 9.35평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역(인천1호선)' 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 제13층 제1301호입니다. 외벽은 외장타일, 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감이며, 창호는 하이새시 창호로 마감되었습니다.

* 토지형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, "공동주택 및 업무시설" 건부지로 이용 중입니다.

* 도로상태: 북측, 동측 및 서측으로 폭 약 6~8M의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 진행으로 인해 말소될 권리: 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부등본상 갑구 순위 6, 7, 8번 압류 및 을구 순위 1번 주택임차권(주택도시보증공사)은 말소 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 을구 순위 1번 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 상태입니다. 이는 매수인이 인수하지 않을 가능성이 높으나, 세부적인 확인이 반드시 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입/확정일자: 2026-04-01 / 2026-04-17

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(고 )

* 보증금: 182,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-04-01 / 2022-03-10

* 대항력: 없음

* 총 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

* 건축물 정보: 세종에이펙스 건물은 2021년 4월 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조의 18층 높이 업무시설입니다. 총 96세대로 구성되어 있습니다.

* 최근 매매 정보: 동일 건물(세종에이펙스) 내 68.4㎡(약 20.7평) 면적의 오피스텔이 2024년 9월 4일 230,000,000원(층수: 6층)에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 3,362,573원의 시세를 형성하고 있음을 보여줍니다.

* 인근 편의시설: 주위가 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역이므로 기본적인 편의시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 해당 물건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 인천1호선 간석오거리역이 도보 거리에 위치해 있습니다.

* 건물 내 편의시설: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재 탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항은 향후 권리 관계나 매수인의 부담에 영향을 줄 수 있는 요소이므로, 면밀한 확인이 필요합니다.

* 선순위임차권 관련 리스크: 비록 대항력이 없는 임차인으로 분류되고 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 주택임차권의 최종적인 처리 여부 및 관련 법적 절차의 명확성을 재확인해야 합니다. 특히 HUG 관련 채권의 성격과 말소 동의의 효력이 매각으로 인해 완전히 소멸되는지 최종 검토가 필요합니다.

* 감정가와 시장가 차이: 감정평가액(171,000,000원) 대비 최근 실거래가(68.4㎡ 기준 230,000,000원)를 바탕으로 산출한 본건 면적의 시세(약 104,000,000원)가 낮게 형성될 가능성이 있어, 투자 수익률 산정 시 보수적인 접근이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 간석오거리역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통이 편리하고 주변 상권이 발달한 장점이 있습니다. 비교적 신축 건물에 속하며, 건물 상태 및 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서가 제출된 주택임차권 등 복잡한 권리 관계가 존재하여, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 감정평가액과 최근 실거래가 간의 괴리가 크므로, 시세 파악에 신중을 기해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 1호선 간석오거리역 이용 편리.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신식 시설 이용 가능.

* 소형 면적: 30.92㎡의 전용면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업체 임대 수요 기대.

* 안정적인 주거/업무 환경: 주거 및 업무시설이 혼재된 지역으로 안정적인 수요층 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정평가는 171,000,000원이나, 최근 동일 건물 내 68.4㎡ 면적의 실거래가(230,000,000원)를 바탕으로 환산한 30.92㎡ 면적의 시세는 약 104,000,000원으로 추정됩니다.

HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 복잡한 권리 관계를 고려하여, 보수적인 투자 관점에서 시세와 감정가의 중간 지점, 그리고 잠재적 리스크를 감안한 적정 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 130,000,000원으로 제안합니다. 본 가격은 인수 보증금을 제외한 금액이며, 투자자는 실제 현장 조사 및 권리 관계 최종 확인 후 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.