나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500688 [1] 인천광역시 부평구 청천동 379-8 더원스테이트 3층2동306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 "인천청천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 공장 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물내 3층 306호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 소화전설비, 주차시설, 승강기설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 업무시설 및 제1종근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측,남측 및 북측으로 노폭 약20미터,약10미터 및 약6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2017-04-25) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법> , 상대보호구역(2024-04-23)<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원에서 진행하는 2026타경500688 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 부평구 청천동 379-8번지에 위치한 더원스테이트 오피스텔 3층 2동 306호입니다.

건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 3층에 위치하며, 2018년 9월 4일 사용승인을 받아 비교적 신축에 해당합니다.

본건의 용도는 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

감정평가액은 210,000,000원입니다.

토지 면적은 17.1648㎡ (약 5.19평)이며, 건물 면적은 68.0964㎡ (약 20.60평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 (OOOOOOO 입니다.

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1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 "인천청천초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 공장 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

교통상황은 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건의 동측, 남측 및 북측으로는 각각 노폭 약 20미터, 약 10미터, 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

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1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2018년 10월 5일자 신한은행의 근저당권 (채권최고액 133,200,000원) 입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 물건명세서상 '지상권개요'에 '없음'으로 명시되어 있습니다.

임차인 현황으로는 천 임차인이 있으며, 보증금 20,000,000원, 차임 700,000원, 전입일자 및 확정일자는 2021년 4월 13일입니다. 배당신고일자는 2026년 4월 2일이며, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

등기부등본상 소유권보존, 공유자전원지분전부이전 등기 후 신한은행 근저당이 설정되었으며, 이후 주식회사광영디앤엠에 의한 강제경매 개시결정(본건)이 등기되었습니다. 등기부채권 총액은 133,200,000원입니다.

결론적으로, 본건은 권리관계가 명확하고 인수되는 권리 및 임차보증금이 없어 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됩니다.

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1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 복합적인 상업 및 주거 지역의 특성을 보입니다.

인근에 인천청천초등학교가 소재하며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

오피스텔 및 업무시설이 공급되고 있어 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 공장 등 다른 용도의 시설과의 혼재로 인해 주변 환경이 다소 산만하게 느껴질 수 있습니다.

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1.4. 생활정보

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 2018년 준공된 철근콘크리트 구조의 건물로 건물의 노후도가 낮습니다.

건물 내에는 급배수 및 위생 설비, 도시가스 설비, 소화전 설비, 주차 시설, 승강기 설비 등이 구비되어 있어 주거 및 업무 공간으로서의 편리성을 갖추고 있습니다.

인근에 학교(인천청천초등학교)와 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의성이 높은 편입니다.

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1.5. 잠재적 리스크

본건 토지는 준공업지역, 중로1류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어, 향후 건축이나 이용에 일부 제한이 발생할 수 있습니다. 특히 상대보호구역은 교육환경 보호와 관련하여 주의가 필요합니다.

주변 지역에 대한 공개된 정보 및 일반적인 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관되거나 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

현재 임대 관계는 미상으로 파악되었으므로, 임대 수익을 고려하신다면 실제 점유 관계 및 임대 조건에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

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1.6. 종합 의견

본건은 인천지방법원에서 진행하는 2026타경500688 부동산 강제경매 물건으로, 인천광역시 부평구 청천동 소재 더원스테이트 오피스텔 3층 306호입니다.

건물은 2018년에 준공되어 비교적 최신 축에 속하며, 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 법적 부담이 없는 안전한 물건입니다.

현재 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)로 되어 있으며, 주변은 오피스텔, 주택, 공장 등이 혼재된 지역입니다.

감정평가액은 2억 1천만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 및 시세 변동을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가 산정하는 것이 중요합니다.

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1.7. 투자 포인트

가장 큰 투자 포인트는 권리분석이 매우 안전하다는 점입니다. 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸되며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 전혀 없습니다.

2018년 준공된 신축급 건물로, 건물의 노후도가 낮아 즉시 사용하거나 임대하기에 유리합니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하여 주거용 또는 업무용으로 활용 가치가 있습니다.

향후 지역 개발이나 입지 개선에 따라 시세 상승의 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 14일 거래: 170,000,000원 (면적 66.7856㎡)

* 2026년 6월 6일 거래: 185,000,000원 (면적 65.834㎡)

* 2026년 5월 29일 거래: 155,000,000원 (면적 67.6848㎡)

이들 거래 사례의 평균가는 약 170,000,000원입니다. 본건의 건물 면적은 68.0964㎡ (약 20.60평)으로, 최근 거래된 유사 면적의 오피스텔 평균 면적(약 66.77㎡)보다 약간 넓습니다.

감정평가액은 210,000,000원입니다.

현 시세 기준 및 본건의 장단점(낮은 층수, 넓은 면적 등)을 종합적으로 고려할 때, 감정평가액 대비 합리적인 할인을 적용하여 180,000,000원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 최근 거래 평균가보다는 다소 높지만, 감정평가액 대비로는 상당한 할인율을 확보할 수 있는 금액입니다. 다만, 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 입찰 참여자들의 경쟁 상황에 따라 유동적으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.