나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500798 [1] 인천광역시 부평구 부평동 407-9 타워팰리스 비동 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하감정 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평동초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 오피스텔, 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 내 제8층 제804호(사용승인: 2017.03.09) 외벽: 세멘몰탈위 페인트및 화강석붙임 등 마감 내벽: 벽지 및 일부타일 등 마감 창호: 샷시창호 임.

이용상태

본건은 공부상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 난방설비, 승강기, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 각각 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간:2025.8.26.~ 2026.8.25. -별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2026타경500798(1) 사건의 부동산 강제 경매 물건입니다. 소재지는 인천광역시 부평구 부평동 407-9번지 타워팰리스 비동 8층 804호이며, 신주소는 인천광역시 부평구 주부토로56번길 23-5 (부평동)입니다. 본건은 오피스텔로 분류되며, 감정평가액은 206,000,000원입니다. 토지 면적은 8.23㎡(약 2.49평)이며, 건물 면적은 57.78㎡(약 17.48평)입니다. 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 채권자는 한국주택금융공사이며, 건물 사용승인일은 2017년 3월 9일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재한 "부평동초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 오피스텔, 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 출입은 원활하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도 보통입니다. 토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 8월 21일 접수된 애큐온저축은행의 가압류(갑9)입니다. 이보다 후순위인 가압류(갑9) 및 강제경매(갑17)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 을구 3번의 주택임차권입니다. 해당 임차인은 차정훈(한국주택금융공사)이며, 보증금 173,000,000원에 대해 대항력을 갖추고 있습니다. 전입일자는 2020년 7월 7일, 확정일자는 2020년 6월 5일입니다. 물건명세서에 따르면, 이 임차인의 보증금 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 173,000,000원의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 해당 잔액은 매수인이 부담하게 됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 차 (한국주택금융공사)

* 보증금: 173,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 7월 7일

* 확정일자: 2020년 6월 5일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 173,000,000원 (배당받지 못할 경우)

* 주의사항: 본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 보증금의 전액 변제 여부를 반드시 확인해야 하며, 인수될 수 있는 보증금 금액을 고려한 자금 계획이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

주변 지역은 공동주택, 오피스텔, 상업시설, 근린생활시설이 혼재된 복합 상권으로 형성되어 있습니다. 타워팰리스B는 대로변에 위치하고 있으며, 주변에 다양한 편의시설과 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 있는 편입니다. 별도의 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "부평동초등학교"가 인근에 위치하며, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 포함됩니다.

* 교통: 단지 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 상업 및 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 오피스텔 및 공동주택 단지가 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적리스크

* 선순위 임차인 인수 위험: 173,000,000원의 임차보증금 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 총 매입 비용이 증가할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요소입니다.

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 경매 기일이 허가기간(2026.8.25까지) 내에 도래할 경우, 매수인은 토지거래허가를 받아야 할 수 있습니다.

* 공시지가 및 토지 부담: 토지 지분은 8.23㎡로 매우 작으나, 건물과 일괄 매각되므로 건물 가치에 비해 토지 가치 자체는 크지 않습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 인천 부평구에 위치한 준신축급(2017년 준공) 오피스텔로, 도심 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 권리 분석상 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 173,000,000원 중 일부 또는 전부를 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 존재합니다. 이는 매수자의 실제 투자 비용을 크게 증가시키는 요인이므로, 철저한 사전 조사와 자금 계획이 수반되어야 합니다.

1.7. 투자포인트

* 최신 건축물: 2017년 준공으로 시설 노후화가 적어 즉시 임대 또는 거주가 가능합니다.

* 입지: 부평구 중심 상업지역 인근에 위치하여 직장인 수요 등 잠재적 임대 수요가 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 권리 관계를 통합하여 관리할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 타워팰리스B 오피스텔의 실거래가는 2026년 7월 기준으로 180,000,000원에서 195,000,000원 수준입니다. 본건의 감정가는 206,000,000원입니다.

본 건의 총 매입 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다. 인수되는 임차보증금이 173,000,000원이므로, 이를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 최고가인 195,000,000원을 총 매입 비용으로 가정할 경우, 희망 입찰가는 195,000,000원 - 173,000,000원 = 22,000,000원입니다.

감정가 206,000,000원을 총 매입 비용으로 가정할 경우, 희망 입찰가는 206,000,000원 - 173,000,000원 = 33,000,000원입니다.

인수되는 보증금의 리스크를 감안할 때, 보수적인 투자 관점에서 예상 입찰가는 10,000,000원 ~ 25,000,000원 범위로 제안합니다. 이 경우 총 매입 비용은 약 183,000,000원 ~ 198,000,000원으로, 최근 실거래가 수준을 반영합니다. 실제 입찰 시에는 임차인의 배당 현황, 최신 시세 변동, 물건 상태 등을 면밀히 파악한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.