나이스옥션 법원경매 인천 2026타경69 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 1층비동199호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 '부평공업고등학교' 북측 인근에 위치하며, 본건 주 위는 지식산업센터, 공장, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건동으로의 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천1호선 갈산역) 등 의 대중교통시설이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물내 1층 비동199호로서 외벽: 복합판넬, 치장벽돌, 강화유리 등 마감 창호: 샤시창호

이용상태

본건은 집합건축물대장상 용도가 제1종근린생활시설(미용원)(지식산업센터-지원시설)로 되어 있고, 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

공동위생설비, 승강기, 에스컬레이터, 소화전, 화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 지식산업센터(공장 및 지원시설)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 중로 내지 소로폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(2023-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025. 8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 용도가 제1종근린생활시설(미용원)(지식산업센터-지원시설)로 되어있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경69 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 1층 비동199호

건물명: 인천테크노밸리U1CENTER

용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 제1종근린생활시설(미용원)(지식산업센터-지원시설))

감정가: 362,000,000원

토지면적: 5.70㎡ (약 1.72평)

토지 지분: 5.7044㎡

건물면적: 22.90㎡ (약 6.93평)

건물 지분: 22.901㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

구분건물: B동 199호, 1층 (지상)

건축물대장상 용도: 제1종근린생활시설(미용원)(지식산업센터-지원시설)

건축물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2021년 12월 15일

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 인천광역시 부평구 갈산동에 위치하며, '부평공업고등학교' 북측 인근 지역입니다. 주변으로는 다수의 지식산업센터, 공장, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 산업 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 인천지하철 1호선 갈산역이 도보 약 5~7분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 경인고속도로 부평IC 및 서울외곽순환도로 이용도 편리하여 물류 이동에 유리합니다.

건물구조 및 상태:

본건은 인천 테크노밸리 U1 CENTER 내 B동 1층에 위치한 구분건물입니다. 철근콘크리트구조이며, 외벽은 복합판넬, 치장벽돌, 강화유리 등으로 마감되었습니다. 현재 공실 상태입니다.

토지이용 및 도로상태:

본건 토지는 사다리형에 가까운 형상으로 지식산업센터의 건부지로 이용 중입니다. 서측 및 남측으로 중로 내지 소로폭의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을1 근저당 (국민은행, 346,800,000원)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 6,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2016-11-07

대항력: 있음

특이사항:

대항력 있는 임차인(김 )이 존재합니다. 전입일자가 2016년으로 임의경매 개시 결정일(2026년 1월 27일)보다 앞서 있어 대항력을 갖추고 있습니다. 그러나 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 보증금을 직접 인수하지는 않을 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고, 임차인과의 명도 절차 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

등기부 요약:

- 등기구분: 을1

접수일자: 2022-03-17

권리종류: 근저당권

권리자: 국민은행

권리금액: 346,800,000원

비고: 말소기준권리

- 등기구분: 갑3

접수일자: 2026-01-27

권리종류: 임의경매

권리자: 국민은행

권리금액: 276,146,553원

비고: 인천지방법원의 임의경매개시결정(2026타경69)

등기부채권 총액: 346,800,000원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 인천테크노밸리U1CENTER는 인천광역시 부평구 갈산동에 자리한 대규모 지식산업센터 복합단지입니다. 인근에는 다수의 산업단지와 기업들이 밀집해 있어 비즈니스 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 또한, 갈산역 및 주요 도로망과의 접근성이 뛰어나 물류 및 유통 측면에서도 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 단지 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설, 관공서, 편의시설이 있어 종사자들의 편의성이 높습니다.

혐오시설 관련:

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정되어 있으나, 이는 시설 설치에 대한 제한이지 기존 시설의 존재를 의미하지는 않습니다.

5. 생활정보

인천 1호선 갈산역이 인접해 있으며, 버스 노선 또한 다양하게 운행되고 있습니다. 부평공업고등학교가 인근에 위치하며, 부평구청, 갈산1동 행정복지센터 등 관공서와 롯데마트, 홈플러스 등 대형마트 및 다양한 편의시설이 반경 1.5km 이내에 있어 생활 편의성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

김 임차인은 2016년부터 거주(또는 사업 영위)하며 대항력을 갖추고 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 확인되었으나, 명도 절차 진행 시 임차인과의 협의 및 마찰 가능성을 배제할 수 없습니다.

용도 혼재:

집합건축물대장상 본건의 용도는 제1종근린생활시설(미용원)과 지식산업센터-지원시설로 기재되어 있어, 향후 해당 용도 외의 다른 용도로의 전환이나 사업 영위에 제약이 있을 수 있습니다.

토지이용계획 제한:

상대보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 각종 법규에 따른 제한 사항이 존재하여 향후 건축 또는 용도 변경 시 고려해야 할 사항이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 갈산동의 인천테크노밸리U1CENTER 내에 위치한 지식산업센터(및 근린생활시설)입니다. 편리한 교통망과 풍부한 생활 및 산업 인프라를 갖춘 입지적 장점을 가지고 있습니다. 대규모 복합단지 내에 위치하여 잠재적 가치가 높다고 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 복합적인 용도 표기는 명도 및 향후 활용 시 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

최적의 입지: 인천 1호선 갈산역 인근의 대규모 지식산업센터 단지 내 핵심 입지에 해당합니다.

산업 인프라: 주변 산업단지와의 연계성이 좋아 비즈니스 확장 및 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

편리한 교통: 주요 고속도로 및 대중교통 접근성이 뛰어나 물류 및 출퇴근이 용이합니다.

활용 가능성: 지식산업센터 및 근린생활시설 용도로 활용 가능하여 다양한 사업적 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 362,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원으로 확인되었으므로, 낙찰 시 추가적인 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

현재 시점에서 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 시세, 유사 물건의 거래 현황, 공실률, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 추가적인 현장 조사 및 분석이 필요합니다.

다만, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근한다면, 본건의 입지, 건물 상태, 권리관계 등을 고려하여 감정가의 80%~100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (예: 290,000,000원 ~ 362,000,000원)

이는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 본인의 투자 목표에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.