나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60180 [1] 경기도 파주시 야당동 1046 월드스테이 14층1404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대평 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '운정중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위아파트단지, 상업ㆍ업무시설, 오피스텔, 각급학교, 하천, 철도 등이 혼재하는 경의로주변 노선상가 및 오피스텔지대로 제반 주위환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상14층 건물 내 14층 1404호로 건물의 개황은 다음과 같습니다. 외벽: 외장석 붙임 마감 내벽: 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 창호: PVC 창호

이용상태

본건은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. (상세는 별첨 '건물개황 및 내부구조도'참조)

설비내역

본건은 급배수설비, 위생설비, 열병합지역난방설비, 중앙냉방설비, 승강기, 옥내소화전, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리형의 평지로 제1.2종근린생활시설 및 오피스텔의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 20m, 서측으로 노폭 약 40m, 남측으로 노폭 약 56m, 그리고 북측으로 노폭 약13m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(파주운정지구), 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(파주운정지구), 광로2류(폭 50m~70m)(2011-12-29)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m) (접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

본건 건축물대장에는 옥탑1층 계단실 39.02㎡이 등재되어 있으나 제시목록 (등기부)에는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상입니다.

물건 비고

건축물대장에는 옥탑1층 계단실 39.02㎡이 등재되어 있으나 등기사항전부증명서에는 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 고양지원 2026타경60180 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 1046 월드스테이 14층1404호

용도: 오피스텔

감정가: 128,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.44㎡ (약 2.25평)

건물면적: 24.84㎡ (약 7.51평) (전용면적)

토지지분: 7.436㎡

건물지분: 24.8354㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '운정중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 단지, 상업·업무 시설, 오피스텔, 각급 학교, 하천, 철도 등이 혼재하는 경의로 주변 노선 상가 및 오피스텔 지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건은 동측으로 노폭 약 20m, 서측으로 노폭 약 40m, 남측으로 노폭 약 56m, 그리고 북측으로 노폭 약 13m의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역입니다. 광로2류, 대로2류, 소로3류, 중로1류, 중로3류 도로에 접하며, 가축사육제한구역입니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26~26.8.25)으로, 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 거래 시 허가가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

말소기준권리: 2026년 1월 27일 접수된 김희욱의 강제경매(160,000,000원)입니다.

모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김희욱

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021-07-02

* 확정일자: 2021-07-02

* 배당신고일자: 2026-01-27

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 본 경매의 신청 채권자이기도 합니다.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

제공된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 하지만 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 경매를 신청한 채권자이므로 통상적으로 배당 절차에서 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 법적 검토 및 현장 확인을 통해 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 경의로 주변 노선 상가 및 오피스텔 지역에 위치하며, 대단위 아파트 단지와 상업·업무 시설이 혼재되어 있어 유동인구 및 잠재적 소비자 확보가 용이합니다.

4.2. 개발 현황 및 계획

파주시 야당동 일대는 지속적인 도시 개발 및 인구 증가가 예상되는 지역으로, 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육 시설

주변에 대형마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설 이용이 편리하며, 도보 거리에 운정중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 교통 및 접근성

경의중앙선 야당역 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주요 도로망과의 접근성이 우수하여 차량을 이용한 이동도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 김희욱은 대항력이 있으며, 보증금 160,000,000원을 보유하고 있습니다. 비록 본 경매의 신청 채권자이나, 배당받지 못할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있으므로 법적 검토 및 확인이 필수적입니다.

6.2. 공부와의 차이

건축물대장에는 옥탑 1층 계단실 39.02㎡이 등재되어 있으나, 등기사항전부증명서에는 해당 면적이 누락되어 있습니다. 이는 현황과 공부상의 불일치로, 추후 건물 이용 및 재산권 행사 시 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지거래 허가 구역

해당 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 오피스텔 거래에는 직접적인 영향이 없을 가능성이 높습니다. 다만, 향후 용도 변경 등 특정 행위 시 검토가 필요합니다.

6.4. 기타 개발 관련 사항

일부 지역에서는 난개발 우려가 제기된 바 있으나, 본건이 속한 월드스테이 단지 자체는 안정적인 주거 및 상업 시설로 조성되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 오피스텔로, 운정신도시 내 우수한 입지와 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 아파트 단지 및 상업 시설이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인 존재 및 공부와의 차이와 같은 잠재적 리스크 요인이 있으므로, 경매 진행 전 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 해당 리스크를 면밀히 검토해야 합니다. 특히, 임차인이 경매 신청 채권자라는 점은 긍정적인 측면도 있으나, 실제 보증금 회수 및 인수 여부에 대한 법적 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 파주 운정신도시의 중심 상업 지역에 위치하여 생활 편의시설 및 교통 접근성이 뛰어납니다.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 및 상업 시설 밀집 지역으로, 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 향후 개발 잠재력: 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있는 파주 지역의 미래 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 실거래가 분석

* 24.84㎡ 면적의 4층 오피스텔이 2026년 6월 5일 137,500,000원에 거래되었습니다.

* 동일 면적의 4층 오피스텔이 2026년 4월 10일 123,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건(14층)은 4층보다 높은 층수이며 면적은 동일합니다.

9.2. 감정가 및 인수 보증금

* 감정가는 128,000,000원입니다.

* 대항력 있는 임차인 김OO(160,000,000원)이 있으나, 경매 신청 채권자이므로 보증금 인수 부담은 0원으로 예상됩니다 (법적 검토 필수).

9.3. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가 최고가(137,500,000원)와 감정가(128,000,000원)를 고려하며, 14층의 층수 이점을 감안하되 공부상 차이와 임차인 권리 관계 등 잠재적 리스크를 반영합니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 인수 부담이 없다는 전제 하에, 보수적인 접근으로 125,000,000원 ~ 130,000,000원 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

최종 입찰가는 철저한 현장 조사, 임차인과의 소통, 그리고 권리관계에 대한 최종 법적 검토 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.