나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70194 [1] 경기도 연천군 청산면 장탄리 OOOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인 · 평가일 2026.02.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 전곡읍 소재 '전곡역(1호선(경원선))' 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고, 근거리에 노선버스정류장이 소재하나 운행 빈도 등으로 보아 교통사정은 불편시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호1 : 완경사지대 내 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다. 기호2 : 현황 도로입니다.

인접 도로상태

기호1 : 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로인 기호2와 접합니다. 기호2 : 현황 도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-10-19)(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>. 기호2 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-10-19)(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>, 준보전산지(준보전산지)<산지관리법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>.

제시목록 외의 물건

현장조사시 포착된 특이사항은 없었습니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 현재 임대차 관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 기타지붕 지상2층 건물로서, (사용승인일: 2021.08.18.) -외벽: 드라이비트 위 페인팅 마감 등, -창호: 하이새시 등입니다.

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계 등 미상입니다. ○ 본건 현장조사시 폐문부재하여 귀 제시목록 및 공부 등을 통해서 대상 물건을 확인하였으니 경매입찰시 참고바랍니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 의정부지방법원 2026타경70194 (1) 부동산 임의경매 사건에 대한 물건 정보를 분석한 것입니다.

1.1. 물건 현황

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70194 (1)

소재지: 경기도 연천군 청산면 장탄리 987-16 (신주소: 경기도 연천군 긴여울길 72-33)

용도: 단독주택

감정가: 246,516,500원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 544.00㎡ (약 164.56평)

건물면적: 119.25㎡ (약 36.07평)

1.3. 건축물 정보

구조: 일반목구조, 기타지붕, 지상 2층

사용승인일: 2021년 08월 18일

1.4. 주변 환경 및 이용상태

본건은 경기도 연천군 전곡읍 소재 '전곡역(1호선)' 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

토지는 완경사지대 내 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

건물은 현재 단독주택으로 이용 중에 있으며, 일반적인 위생, 급배수, 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 교통 접근성

차량 진입은 가능하나, 근거리에 노선버스정류장이 있으나 운행 빈도가 낮아 대중교통 이용이 다소 불편합니다. 전곡역까지의 거리상 대중교통 이용 시 이동 시간이 소요될 것으로 판단됩니다.

2.2. 주변 현황

주거용 건물과 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 비교적 한적한 전원생활이 가능한 환경입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 임진강유역 배출시설 설치제한지역, 공장설립제한지역 등의 용도지역 및 제한사항이 적용됩니다. 이러한 제한사항은 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지와 건물 모두 2021년 10월 14일에 등기된 과천새마을금고의 근저당권(채권액 204,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 말소 대상 권리

말소기준권리 이후에 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

- 근저당권 (과천새마을금고): 204,000,000원 (말소기준권리)

- 근저당권 (이선효): 90,000,000원 (매각으로 소멸)

- 임의경매개시결정 (과천새마을금고): 170,323,600원 (매각으로 소멸)

- 주택임차권 (양철민): 220,000,000원 (매각으로 소멸)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 등은 등기부 상 확인되지 않음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 양

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022-05-30

배당신고일자: 2024-06-12

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인 양 는 대항력이 없어 보증금 반환을 경매 절차를 통해 배당받아야 합니다. 따라서 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 연천군 청산면의 농경지 및 임야와 단독주택이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집된 지역은 아닙니다. 전곡읍 소재지에 기본적인 편의시설이 있을 것으로 추정됩니다.

신축된 단독주택이라는 점은 긍정적이나, 주변 지역의 개발 수준이나 인구 유입 추세를 고려할 때 단기적인 상권 활성화보다는 장기적인 가치 상승을 기대해야 합니다.

(참고: 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 현장 조사가 추가적으로 필요하며, 본 보고서에서는 제공된 정보만을 바탕으로 분석합니다.)

5. 생활정보

* 교통: 차량 진입은 가능하나 대중교통은 불편한 편입니다.

* 편의시설: 인근 전곡읍 소재지까지 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다. 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 전곡읍 또는 인근 도시를 이용해야 할 가능성이 높습니다.

* 교육시설: 주변 지역의 학교 현황은 추가 확인이 필요하나, 교육시설과의 접근성은 좋은 편은 아닐 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 교통 불편: 대중교통 이용이 불편하고 자가용이 필수적인 환경입니다.

* 토지이용제한: 보전관리지역, 군사시설 보호구역 등 여러 제한사항으로 인해 향후 토지 이용 계획 수립 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 농경지 및 임야 혼재: 일부 지역의 특성상 환경적인 요인이 발생할 수 있습니다. (혐오시설 유무는 현장 확인 필요)

* 전원생활 환경: 도시 지역에 비해 편의시설 접근성이 떨어져 생활 편의성이 낮을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 신축된 단독주택으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 없어 매수인이 인수해야 할 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다. 토지 면적 또한 충분하여 단독주택으로서 활용 가치가 있습니다.

다만, 교통이 다소 불편하고 여러 토지이용제한이 존재하며, 주변 환경이 농경지 및 임야와 혼재되어 있어 도시 지역의 생활 편의성을 기대하기는 어렵습니다. 따라서 실거주 목적이라면 조용하고 한적한 전원생활을 선호하는 수요층에게 적합할 수 있으며, 투자 목적이라면 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 최신 건축물입니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 매수인이 인수하는 부담이 없습니다.

* 충분한 토지 면적: 544㎡의 넓은 토지 면적으로 건축 및 활용이 용이합니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 계획이나 수요 변화에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액 246,516,500원을 기준으로, 신축 건물이라는 점과 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없다는 점을 고려했을 때, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황에 따라 변동성이 있겠으나, 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 인수되는 보증금이 없음을 전제로 한 가격이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 시세 재확인이 필수적입니다.

(본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 답사 및 추가적인 조사(주변 시세, 혐오시설 유무, 건축물 관련 세부 사항 등)를 통해 정확한 가치 판단이 필요합니다. 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 주변 시설 정보는 본 보고서 작성 시점에 즉시 검색 및 반영하기 어려운 점 양해 부탁드립니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.