나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70209 [1] 경기도 양주시 백석읍 방성리 2-26 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2026.02.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 방성리 소재 "방성5리마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 자연취락, 소규모 공장, 물류창고, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지 조건 및 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며 남측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 무난함.

형태 및 이용상태

기호 1,2는 2필지 일단지 부정형의 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며, 공업용 건부지로 이용중이며, 기호 4는 부정형의 토지로서 서향의 완경사지로 현황 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 4~ 5 미터의 포장도로에 접하며, 기호 4는 본건 자체가 폭 약 4~5 미터의 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2,4 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형,백석23-1), 가축사육제한구역 (모든축종 제한), 비행안전구역(위임지역 해발 127.5m), 배출시설설치 제한지역, 성장관리권역.

제시목록 외의 물건

본건 기호 1,2 지상에는 별첨 사진용지에서와 같이 이동가능한 컨테이너 박스 4개동 (3m×6m 2개동, 3m×9m 2개동)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구 조 : 일반철골구조 판넬지붕 단층(기호 3)으로 (건물사용승인일, 기존 : 2014.09.26, 증축 : 2017.01.12) 외 벽 : 판넬마감 등 내 벽 : 판넬 마감 등 창 호 : 샷시 창호임

이용상태

공장 및 작업장(철구조물 작업장)으로 이용중 이며, 내부구조는 지적 및 건물 개황도 참조.

설비내역

기본적인 수도, 급배수 설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조(㉠,㉡).

공부와의 차이

본건 건물의 공부상 용도는 소매점 이나 현황 공장(작업장)으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

물건 비고

일괄매각, 목록4. 지분매각
제시외 건물(감정평가서상 ㄱ,ㄴ) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70209 (1)

소재지: 경기도 양주시 백석읍 방성리 2-26

현황 용도: 공장 및 작업장 (건축물대장상 용도는 소매점)

감정가: 1,282,466,000원

토지면적: 3029.00㎡ (약 916.31평)

건물면적: 666.00㎡ (약 201.47평)

매각대상: 토지 일부 지분 / 건물 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 양주시 백석읍 방성리 소재 "방성5리마을회관" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 자연취락, 소규모 공장, 물류창고, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 여건: 본건까지 차량의 진입이 가능하며, 남측 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

토지 형상 및 이용 상태: 기호 1,2 토지는 2필지 일단의 부정형 토지로서 인접 토지와 대체로 평탄하며, 공업용 건부지로 이용 중입니다. 기호 4 토지는 부정형 토지로 서향의 완경사지이며, 현황 도로로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태: 본건 남동측으로는 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접해 있으며, 기호 4 토지는 본건 자체가 폭 약 4~5미터의 도로로서의 기능을 하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(일반형, 백석23-1), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 비행안전구역(위임지역 해발 127.5m), 배출시설 설치 제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 09월 07일자 중소기업은행 근저당권 (을5)이 말소기준권리입니다.

등기부상 현황: 등기부상 소유권 이전, 근저당, 압류, 강제경매, 가압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차를 통해 대부분 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상, 목록 1, 2 토지에 대해 을구 1번 구분지상권 설정 등기가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 리스크 요인 중 하나입니다.

임차인 현황: 임차인 김 씨가 존재합니다. 2022년 04월 05일 전입(사업자등록)하였으며, 대항력이 있습니다. 보증금과 차임은 각각 0원으로 신고되어 있습니다. 금액이 0원이더라도 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 절차나 추가 비용을 야기할 수 있으므로 주의 깊은 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 주요 시설: 본건 인근은 경기도 양주시 백석읍 지역의 자연취락과 소규모 공장, 물류창고, 농경지가 혼재된 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 산업 및 농업 관련 시설들이 주로 분포하고 있습니다. 인근에는 "방성5리마을회관"이 위치하고 있습니다.

유사 물건 거래 동향: 해당 지역은 주로 물류 및 소규모 제조업 관련 시설이 자리 잡고 있으며, 이러한 유형의 부동산 거래는 해당 지역의 산업 수요와 연동되는 경향을 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 본건에서 가장 가까운 편의시설은 일반적인 편의점 및 소규모 식당 등입니다. 대형 마트, 병원, 은행 등 주요 생활 편의시설을 이용하기 위해서는 차량으로 약 5~10분 거리에 있는 백석읍 중심 시가지로 이동해야 합니다.

학교 및 교육시설: 인근에는 백석초등학교, 백석중학교 등이 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

대중교통 접근성: 본건 남측 인근에 버스정류장이 있어 시내버스 노선을 이용할 수 있습니다. 그러나 주요 대중교통망(지하철역 등)과의 직접적인 연결성은 다소 부족합니다.

주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 또는 상업 활동에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

매수인이 인수해야 하는 구분지상권: 토지 상에 설정된 구분지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 해당 지상권의 정확한 범위와 내용에 따라 토지 이용에 상당한 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

대항력 있는 임차인의 존재: 임차인 김 씨는 대항력이 있으므로, 명도 과정에서 예상치 못한 절차나 비용이 발생할 수 있습니다. 보증금 및 차임이 0원이라는 점은 인수 부담은 없으나, 점유 이전 등 법적 절차 진행 시 고려해야 할 사항입니다.

건물 현황 용도와 공부상 용도 불일치: 건축물대장상 용도는 '소매점'이나, 실제로는 '공장(철골구조물 작업장)'으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 용도 변경 등 행정 절차 필요성을 야기할 수 있습니다.

토지 지분 매각: 본건은 토지의 일부 지분만 매각 대상이며, 건물 전체가 매각 대상입니다. 토지 지분 매각 시 소유권 행사 및 관리에 있어 다른 지분권자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

중복 사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재하여, 경매 절차 진행의 복잡성이 증가할 수 있습니다.

제시외 건물 제외: 감정평가서상 ㄱ,ㄴ으로 표기된 제시외 건물 및 이동 가능한 컨테이너 4개동은 매각 대상에서 제외되므로, 이를 고려하여 낙찰 후 활용 계획을 세워야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 백석읍에 위치한 근린시설(현황 공장)로, 감정가는 약 12.8억원입니다. 토지 일부 지분과 건물 전체가 매각 대상입니다. 가장 주목해야 할 부분은 매수인이 인수해야 하는 구분지상권 설정 등기로, 이는 토지 이용에 큰 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 존재, 건물 현황 용도와 공부상 용도의 불일치, 토지 지분 매각이라는 점도 신중하게 고려해야 합니다. 주변 환경은 산업 및 농경지가 혼재된 지역이며, 교통 여건은 보통 수준입니다. 인수되는 권리를 포함한 모든 잠재적 리스크를 충분히 검토한 후 접근하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

지역 산업 발전 가능성: 양주시 백석읍 지역은 물류창고 및 소규모 공장들이 밀집하는 지역으로, 향후 지역 산업 발전 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

철골구조 건물 활용도: 일반철골구조로 된 단층 건물은 작업장 등으로 활용하기에 적합하며, 증축 및 개조가 비교적 용이할 수 있습니다.

감정가 대비 잠재 가치: 인수되는 권리(구분지상권) 및 제반 리스크를 고려했을 때, 본 물건의 실제 가치는 권리 분석과 명도 가능성 등을 면밀히 평가하여 산정해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 1,282,466,000원을 기준으로 하되, 매수인이 인수해야 하는 구분지상권 설정 등기의 가치 하락 요인, 대항력 있는 임차인 명도 예상 비용, 중복 사건으로 인한 절차 복잡성, 토지 지분 매각의 불확실성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

또한, 해당 물건의 현황 용도(공장)가 건축물대장상 용도(소매점)와 다르므로, 향후 용도 변경에 따른 비용 및 시간 소요 가능성도 감안해야 합니다.

현재 시점에서는 인수되는 구분지상권의 정확한 범위와 그로 인한 가치 하락 정도를 예측하기 어려우므로, 구체적인 입찰가 산정에 제한이 있습니다. 그러나 일반적인 경매 낙찰률과 인수되는 권리의 영향 등을 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 접근하는 것이 합리적인 방안이 될 수 있습니다. 이는 개략적인 추정치이며, 반드시 추가적인 현장 조사와 법률 및 세무 전문가의 검토를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

참고로, 임차인의 인수 보증금은 0원이므로, 인수 보증금을 제외한 입찰가 산정은 해당되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.