나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60244 [1] 경기도 고양시 덕양구 화정동 1135 옥빛마을아파트 1708동 16층1602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 덕양구 화정동 소재 "지도중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지 및 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 경사스라브지붕 지상20층 건물내 제16층 제1602호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 마감 등 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임(후첨 '내부구조도' 참조).

설비내역

난방, 위생 및 급배수, 승강기, 화재탐지, 소화전 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(화정능곡택지개발), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신능초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(지도중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(지도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(지도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60244 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 화정동 1135 옥빛마을아파트 1708동 16층1602호

용도: 아파트

감정가: 536,000,000원

토지면적: 45.25㎡ (약 13.68평)

건물면적: 84.79㎡ (약 25.66평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

특이사항:

주의사항:

특수물건정보:

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 고양시 덕양구 화정동 소재 "지도중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 단지 및 각종 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 권리요약: 본건에는 다수의 근저당권, 전세권, 압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 등재되어 있습니다.

* 말소기준권리: 2023년 11월 30일 한국주택금융공사의 근저당권 (채권최고액 336,600,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 아파트대부닷컴주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 단지 인근으로 각종 근린생활시설, 상업 시설, 교육 시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 향후 지역 개발 계획 등에 따라 상권 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육환경: 지도중학교, 지도초등학교, 신능초등학교 등 다수의 학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 상업시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 접근성도 양호합니다.

* 아파트 정보:

* 단지명: 화정옥빛17단지

* 주소: 경기도 고양시 덕양구 화정동 1135

* 준공일: 1997년 5월 24일

* 총 층수: 20층 (해당 물건은 16층)

* 세대수: 1120세대

* 면적: 전용면적 84.79㎡ (약 25.66평)

* 주차: 총 474대 (세대당 약 0.42대)

1.5. 잠재적 리스크

* 주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 물건 인근에 심각한 혐오시설이나 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 건축물 정보 및 지역 민원 등은 현장 답사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

* 건축 연도: 1997년에 준공된 아파트로, 비교적 연식이 있는 편에 속합니다. 향후 리모델링 또는 재건축 가능성을 고려해 볼 수 있으나, 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

* 임대 관계: 제공된 정보상 임대 관계는 미상으로 명시되어 있으나, 권리분석 상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 고양시 덕양구 화정동에 위치한 옥빛마을아파트 17단지 내 16층 아파트입니다.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 우수하며, 교통 또한 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 취득 가능하며, 인수되는 보증금 부담이 없어 명도 관련 리스크가 낮습니다.

* 감정가는 5억 3천 6백만 원이나, 최근 실거래가를 고려할 때 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 대단지 아파트로서 지속적인 수요가 예상됩니다.

* 우수한 생활 인프라: 학교, 상업시설, 공원 등이 풍부하여 주거 만족도가 높습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 소멸되어 명도 관련 리스크 없이 깔끔한 등기부 취득이 가능합니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 및 재건축/리모델링 가능성 고려 시 장기적인 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 536,000,000원

* 최근 실거래가 (인접 층): 2026년 6월 12일 16층 498,000,000원

* 최근 실거래가 (평균): 약 514,330,000원

* 본 건은 16층으로, 최근 동일 층 매물(498,000,000원)과 감정가(536,000,000원)를 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 관점에서 약 530,000,000원에서 540,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 현 시세 및 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 최종 예상 입찰가 제안: 535,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.