나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70201 [1] 경기도 의정부시 신곡동 109-27 한마음빌라 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 '경기도청북부청사' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 후면 주상혼용지대로서, 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 의정부경전철(새말역) 및 간선도로가 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 지상5층 건물중 제3층 제301호로서 외벽 : 드라이비트 마감 등. 내벽 : 벽지 마감 등. 바닥 : 장판 마감 등. 창호 : 칼라샷시창호 마감 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 “건물개황도” 참조)

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 상대보호구역(새말초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024.11.10.~2029.11.9.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70201 (1)

소재지: 경기도 의정부시 신곡동 109-27 한마음빌라 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 108,000,000원

토지면적: 27.14㎡ (약 8.21평)

건물면적: 47.40㎡ (약 14.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 신곡동에 소재하며, '경기도청 북부청사' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주상혼용지대로서 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다. 인근에 버스정류장이 있으며, 의정부경전철 새말역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 출입도 가능하며, 간선도로 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 무난한 것으로 평가됩니다.

1.2. 건물 정보

건축물대장 및 건축물표제부에 따르면, 본 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕의 지상 5층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 마감, 바닥은 장판 마감, 창호는 칼라샷시창호 마감 등입니다. 내부 설비로는 도시가스 보일러에 의한 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다. 건축물은 2003년 2월 28일에 사용 승인을 받았으며, 총 연면적 653.28㎡, 대지면적 314㎡ 규모입니다. 본건의 전용면적은 47.40㎡ (약 14.34평)입니다.

1.3. 토지 정보

본건 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택용 건부지로 이용 중에 있습니다. 토지 면적은 27.14㎡ (약 8.21평)이며, 본건 소재 부지 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 토지 이용계획으로는 제1종일반주거지역, 상대보호구역(새말초), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.11.10.~2029.11.9.)에 해당합니다.

1.4. 권리분석

말소기준권리는 2024년 5월 30일자 의정부시의 압류 등기입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 108,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-06

* 확정일자: 2020-09-11

* 대항력: 없음

* 비고:

* 해당 임차인은 대항력이 없으며, 2024년 9월 9일에 주택임차권 등기가 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 서울보증보험 주식회사는 본 경매 절차에서 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

* 따라서, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 등기부 요약

* 소유권 보존: 이명숙 (2003.03.06)

* 소유권 이전 (매매): 황순정 (2003.11.03)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (2024.09.09 말소 예정)

* 압류: 의정부시 (2024.05.30) - 말소기준권리

* 가압류: 신용보증기금 (2024.07.29)

* 강제경매: 서울보증보험 (2026.01.28)

* 압류: 국민건강보험공단 (2026.04.14)

권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 모두 소멸되므로, 매수인은 별도의 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 신곡동 일대는 주거지역으로, 인근에 경기도청 북부청사가 있어 관련 행정 및 업무 시설을 이용하기 편리합니다. 주변에 버스정류장, 의정부경전철 새말역 등이 소재하여 교통 접근성이 우수합니다. 대형마트, 병원, 학교 등의 주요 편의시설은 차량으로 이동 가능한 거리에 있어 생활에 필요한 인프라는 무난한 편입니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 생활정보

* 주변 교통: 의정부경전철 새말역, 버스정류장 인접, 차량 이용 편리

* 편의시설: 경기도청 북부청사 인접, 차량 이동 시 마트, 병원, 학교 등 이용 가능

* 교육시설: 상대보호구역(새말초)으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 구역 내 위치

* 주변 환경: 주상혼용지대로 전반적으로 무난한 주거 환경

1.7. 잠재적 리스크

본건은 권리분석상 매수인이 인수해야 할 권리가 없는 '깨끗한' 물건입니다. 임차인의 대항력 부재 및 SGI의 대항력 포기 조건으로 인해 임차 관련 문제는 해결된 것으로 보입니다. 따라서, 주요 리스크는 경매 예정가 대비 과도한 입찰로 인한 손실 발생 가능성입니다. 토지 이용 계획 상의 일부 제한사항(상대보호구역, 토지거래허가구역 등)이 있으나, 일반적인 다세대주택 이용에는 큰 제약이 없을 것으로 판단됩니다.

1.8. 종합 의견

본건은 의정부시 신곡동에 위치한 다세대주택으로, 경매로 인한 권리 소멸 후 인수 부담이 전혀 없다는 장점이 있습니다. 임차인 관련 문제가 명확하게 정리되었으며, 교통 및 생활 환경도 무난하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다. 감정평가액 108,000,000원 대비 최근 실거래가를 고려할 때, 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 매수인이 인수할 권리 및 보증금 없음 (깔끔한 권리관계)

* 임차인의 대항력 부재 및 SGI의 대항력 포기 조건으로 인한 명도 리스크 감소

* 의정부경전철 새말역 인접 및 차량 접근성 양호

* 경기도청 북부청사 인근으로 배후수요 기대 가능

* 토지/건물 일괄 매각으로 재산권 행사 용이

1.10. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 유사 면적(약 47~48㎡)의 다세대주택은 2026년 7월 거래 기준으로 약 12,285만원에서 17,700만원 사이의 가격대를 형성하고 있습니다. 본건의 감정가는 108,000,000원으로, 최근 실거래가 하단과 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

특히, 본건은 권리상 인수할 보증금이 없고, 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 소멸되므로 명확한 등기부상 권리를 확보할 수 있습니다.

따라서, 현재 감정가를 기준으로 하되, 시장 시세를 충분히 반영하여 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 본건의 현장 조사 결과와 재확인된 시세 변동 추이를 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.