나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60257 [1] 경기도 파주시 야당동 164 로뎀캐슬 비동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 야당동 소재 ‘야당역’ 남동측 인근에 위치하고, 인근은 다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 ‘야당역’이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 외장타일붙임 등 하이샷시 창호 등

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄하며 부정형의 토지로서, 건부지[공동주택(다세대주택)]으로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 서측 및 북측으로 노폭 약 6미터, 4미터 내외의 도로와 각각 접하며, 이 도로를 통해 인근지역으로 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 박홍비)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.02.27.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2026타경60257 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 물건 기본 사항

소재지: 경기도 파주시 야당동 164 로뎀캐슬 비동 3층301호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지상 4층 중 3층

사용승인일: 2016년

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 167,000,000원

토지 면적: 56.96㎡ (약 17.23평)

건물 면적 (전용 면적): 49.66㎡ (약 15.02평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 소재하며, 경의중앙선 야당역 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 경의중앙선 야당역이 소재하여 대중교통 이용 여건은 무난합니다. 본 물건이 속한 로뎀캐슬 B동은 2016년 9월경 준공된 건물로 확인됩니다.

2.3. 도로 상태

대상 물건은 서측 및 북측으로 노폭 약 6미터와 4미터 내외의 도로와 각각 접하고 있으며, 이를 통해 인근 지역으로의 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

등기부 열람 결과, 소유권 보존(2016-08-11), 소유권 이전(2017-02-23, 김관호)이 있었으며, 이후 다양한 압류, 가압류, 임차권, 강제경매 등이 등기되었습니다.

말소기준권리는 2024년 2월 23일 접수된 롯데카드의 가압류(갑3)입니다. 말소기준권리보다 늦게 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 조건

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 박홍비)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-11-07

* 확정일자: 2022-10-06

* 배당신고일자: 2024-11-08

* 대항력: 없음

주요 특징은 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 '인수조건변경확약서'(2026.02.27)입니다. 해당 확약서에는 신청채권자가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다는 내용이 명시되어 있습니다. 이로 인해 낙찰자가 해당 임차보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 등기부상 해당 주택임차권(을13)은 말소 예정으로 표시되어 있습니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

물건지 인근은 다세대주택, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적인 개발이 진행 중이거나 계획된 지역으로 보입니다. 야당역을 중심으로 상업시설이 발달하고 있으며, 주거 편의시설도 함께 갖추어진 것으로 파악됩니다.

4.2. 역세권 및 상업시설

경의중앙선 야당역이 인근에 위치하여 역세권으로서의 가치를 가지며, 이를 중심으로 다양한 상업시설, 편의시설 및 금융기관 등이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

건물 내부에는 위생 및 급·배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

이용 상태는 방 3개, 거실, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성된 다세대주택입니다.

5.2. 교육 및 편의시설

인근에 와석초등학교 등 교육시설이 있으며, 야당역 주변의 상업지구를 통해 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 조건 변경 관련

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건변경확약서에 따라 임차보증금 인수 부담은 해소될 것으로 예상되나, 해당 조건의 법적 유효성 및 예외적인 상황 발생 가능성은 지속적으로 확인해야 합니다.

6.2. 토지거래허가구역 지정

본 물건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 따라서, 해당 기간 내 낙찰자가 외국인이거나 관련 법령에 따른 허가 대상 주택(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)을 취득하는 경우, 거래 시 토지거래허가를 받아야 합니다. (현재 시점 2026년 7월 5일 기준, 허가 기간 만료가 임박해 있습니다.)

6.3. 가축사육제한구역

본 물건은 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 해당 구역 내에서의 가축 사육에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 채권 총액

등기부채권 총액은 176,181,068원으로, 감정가(167,000,000원)를 초과합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 야당역 인근에 위치한 다세대주택으로, 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다.

가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차인의 보증금에 대한 인수 부담이 사실상 해소된다는 점입니다. 이는 경매 물건의 낙찰 후 발생할 수 있는 주요 리스크 중 하나를 제거하는 긍정적인 요소입니다.

건축물 연식(2016년) 또한 비교적 신축에 속하여 주거 환경 측면에서 양호한 편입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간이 만료 시점에 가까워지고 있으나, 낙찰 시점에 따라 허가 절차가 필요할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 임차보증금 인수 부담 해소: HUG의 인수조건변경확약서로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 경의중앙선 야당역과의 접근성이 우수하여 주거 편의성이 높습니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년 준공된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 인근 유사 물건 시세: 최근 동일 단지 또는 인근 단지의 다세대주택 거래 사례를 볼 때, 시장 가치가 안정적으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 정보(2026년 5월)를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 47.51㎡)의 '펠리체A동' 3층 물건이 165,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 167,000,000원입니다.

임차인 보증금 170,000,000원에 대한 인수 부담이 없다는 점, 그리고 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 통해 다음과 같은 예상 입찰가를 제시합니다.

* 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 165,000,000원

토지거래허가구역 지정 기간이 만료 시점에 가까워졌으나, 낙찰 시점에 따라 허가 여부를 확인해야 하는 점, 권리관계의 특수성 등을 고려하여 입찰가 결정에 신중을 기해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.