나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60199 [1] 경기도 파주시 조리읍 장곡리 768 더클래식 102동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 조리읍 장곡리 소재 '기동경찰교육 훈련센터' 서측 인근에 위치하며인근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물 내 4층 402호로서, (사용승인일자: 2012.03.16) 외벽: 드라이비트 및 치장돌붙임 등 마감. 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용중이며 세부 이용상태는 후첨 '건물이용 및 임대개황도' 참조.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, '공동주택(다세대주택)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측 약 5미터 내외의 포장도로를 통해 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)[이하공란]

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 이진용)로부터 2026.5.21.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60199 (1)

소재지: 경기도 파주시 조리읍 장곡리 768 더클래식 102동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 145,000,000원

토지면적: 65.50㎡ (약 19.81평)

토지지분: 65.5㎡ (약 19.81평)

건물면적: 58.59㎡ (약 17.73평)

건물지분: 58.595㎡ (약 17.73평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 1. 건물 정보

사용승인일자: 2012년 3월 16일

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건물 내 4층 402호

건물 외벽: 드라이비트 및 치장돌붙임 등 마감

건물 창호: 샷시창호 등

1.2. 입지조건

* 대상 물건은 경기도 파주시 조리읍 장곡리 소재 '기동경찰교육 훈련센터' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 대상 물건 북서측 약 5미터 내외의 포장도로를 통해 공도와 접하고 있습니다.

* 계획관리지역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악된 정보로는 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 본 건은 부동산 강제경매 사건으로, 말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(갑13, 2022.02.15)입니다.

* 말소기준권리 이후 접수된 권리인 주택임차권(을9, 2023.09.18), 강제경매(갑16, 2026.01.26), 압류(갑17, 2026.04.23) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전: 이진용)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 12일

* 확정일자: 2021년 7월 29일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전: 주택임차권자 이진용)로부터 2026년 5월 21일 자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 관련 채권은 주택도시보증공사를 통해 처리될 것으로 보입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 관련하여 인수할 보증금이 없습니다.)

1.4. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 52~58㎡)의 다세대주택 거래가는 2026년 1월 2026년 4월 기준으로 약 6,800만원에서 11,500만원 사이에서 형성되었습니다.

* 특히, 2026년 4월에 거래된 52.11㎡ 면적의 해피하임(2013년 건축)이 11,500만원에 거래된 점은 본 건(58.59㎡, 2012년 건축)의 시세 산정에 중요한 참고 자료가 됩니다.

* 본 건의 감정가는 145,000,000원으로, 최근 유사 면적 거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 주변 지역은 주거 및 일부 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 상업지역보다는 소규모 단지 위주의 생활 상권으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 북서측 약 5미터 도로를 통해 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 주변은 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 주변 편의시설: (검색 결과 직접적인 대형 편의시설 언급은 없으나) 일반적인 택지지구 내 주택가이므로, 통상적인 근린생활시설(마트, 편의점, 식당 등)은 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: (검색 결과 직접적인 교육시설 언급은 없으나) 인근에 '기동경찰교육 훈련센터'가 위치하며, 통상적인 주거 지역의 경우, 주변에 초등학교, 중학교 등이 존재할 가능성이 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 확약서: 신청채권자로부터 제출된 임차인의 확약서는 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 담고 있어 법적 문제는 최소화될 것으로 보이나, 예기치 못한 분쟁의 소지를 완전히 배제하기는 어렵습니다.

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 추후 발생할 수 있는 행정적 절차나 추가 조건 확인이 필요할 수 있습니다.

* 최근 매매가 대비 감정가: 감정가가 최근 유사 물건의 실제 거래가보다 높게 책정되어 있어, 경매에서 희망 가격으로 낙찰받기 위해서는 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 조리읍 장곡리 소재 더클래식 102동 4층 402호로, 2012년에 건축된 다세대주택입니다. 권리상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로, 임차인의 대항력이 없어 인수하는 보증금이 없는 점이 큰 장점입니다. 주변 환경은 주거 및 농경지가 혼재된 지역으로, 교통 접근성은 보통 수준입니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정된 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성이 낮습니다.

* 임차인 관련 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 최근 거래가 대비 감정가 차이를 고려한 합리적인 입찰가를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 2012년 준공 건물로, 비교적 신축에 속하여 기본적인 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건과 유사한 면적(약 52㎡)의 다세대주택이 2026년 4월에 11,500만원에 거래된 점(해피하임, 52.11㎡, 2013년 건축)을 고려할 때, 본 건(58.59㎡, 2012년 건축)의 적정 시세는 약 12,500만원에서 13,500만원 사이로 추정됩니다. 감정가는 145,000,000원이므로, 이를 참고하되 최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 따라서, 125,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 경매 진행 시 경쟁 상황에 따라 입찰가는 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.