나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70200 [1] 경기도 포천시 가산면 마산리 183-36 송학레미안2차 다동 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 포천시 가산면 감암리 소재 '경북중학교' 남동측 인근에 위치하는 구분건물 1개호이며, 주위는 주 택, 오피스텔, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위의 환경은 보통임.

교통상황

인근 대중교통시설과의 거리, 편의성 및 시내권 주 간선도로와의 연계성 등을 보아 전반적인 교통의 상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 규모의 건물에 속하는 구분건물 1개호로서, 외 벽: 칼라벽돌 치장 및 석재 붙임 마감 등임. 창 호: PVC 새시창 마감 등임.

이용상태

현황 오피스텔임.

설비내역

위생·급배수설비, 보일러설비, 승강기설비 및 제반 부대설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 현황 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

북서측으로 개설되어있는 포장도로(노폭 10m 내외)를 통하여 단지내로 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(가산도시) , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역(경북중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)(15항공단_비행안전 (지원)제5구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부 공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건은 수차례 현장 방문을 실시하였으나, 이해관계인의 부재 등의 사유로 내부 확인이 곤란한 상태이므로 부득 이 집합건축물대장상 건축물현황도, 건물내 비치도면, 대상물건과 유사한 구분건물의 감정평가사례 및 인근 부동산 조사를 통하여 내부 구조 등의 확인을 대체하였음.

물건 비고

주택도시보증공사 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서 제출.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70200 (1)

소재지: 경기도 포천시 가산면 마산리 183-36 송학레미안2차 다동 5층502호

용도: 오피스텔

감정가: 103,000,000원

토지면적: 33.56㎡ (약 10.15평)

토지지분: 33.565㎡ (약 10.15평)

건물면적: 56.12㎡ (약 17.0평)

건물지분: 56.125㎡ (약 17.0평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (신청 채권자)

2. 입지조건

대상 물건은 경기도 포천시 가산면 감암리 소재 '경북중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 주택, 오피스텔, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

인근 대중교통시설과의 거리 및 편의성, 시내권 주 간선도로와의 연계성을 고려할 때 교통 상황 또한 보통으로 평가됩니다.

건물은 북서측으로 개설된 폭 10m 내외의 포장도로를 통해 단지 내로 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

본 물건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되었습니다.

등기부상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 2020년 7월 14일 (갑1)

* 주택임차권 (이준서): 2023년 9월 19일 말소 예정 (을1, 보증금 158,000,000원)

* 강제경매 (주택도시보증공사): 2026년 1월 28일 접수, 말소기준권리 (갑6)

말소기준권리(갑6)보다 후순위인 주택임차권(을1)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

채권 총액은 158,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 경기도 포천시 가산면 일대는 주거, 상업, 교육 시설이 복합적으로 분포하고 있어 지역 내 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

인근 부동산 조사 및 유사 물건 정보를 종합해 볼 때, 해당 오피스텔과 유사한 면적의 매물이 1억 2천만 원에서 1억 3천만 원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

이는 본 건의 감정가(1억 3백만 원) 대비 상대적으로 높은 수준으로, 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

인근에는 경북중학교와 같은 교육 시설이 있어 자녀가 있는 가구에게는 교육 환경이 양호합니다.

또한, 주택 및 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 지역 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 HUG 인수조건 변경으로 인해 주택도시보증공사가 신청 채권자가 되었으며, 임차인 이준서의 임차보증금 반환채권 양수인으로서 우선변제권을 승계하였습니다.

하지만 주택도시보증공사는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. (2026.7.28.자)

이에 따라 임차인의 대항력은 소멸될 예정이며, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

현장 방문 시 이해관계인 부재 등으로 내부 확인이 곤란하여 집합건축물대장, 도면, 유사 사례 조사 등으로 대체하였으므로, 실제 내부 상태는 입찰 전 현장 재확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 법적으로 권리 관계가 명확히 정리되는 강제경매 물건입니다.

주택도시보증공사의 적극적인 협조로 인해 임차인의 대항력 문제가 해소되어 매수인이 인수해야 할 보증금이 없는 것이 큰 장점입니다.

감정가 대비 현재 시세가 더 높은 것으로 추정되어, 시세차익을 기대해 볼 수 있는 기회로 판단됩니다.

다만, 내부 상태 확인의 어려움은 잠재적 리스크로 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 주택도시보증공사(HUG)의 채권으로 권리 관계가 명확하게 정리됩니다.

* 임차인의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서 제출로 매수인의 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 감정평가액 대비 주변 시세가 높을 것으로 예상되어 시세차익 가능성이 있습니다.

* 혼재된 지역 특성상 안정적인 주거 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 추정해 볼 때, 유사 물건의 현재 시세가 감정가를 상회하는 것으로 보입니다.

인수해야 할 임차보증금이 없는 점을 고려하여, 보수적으로 감정가의 85%에서 95% 수준으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 약 87,550,000원 ~ 97,850,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.