나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70240 [1] 경기도 의정부시 의정부동 237-12 브릭스턴빌 5층 503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JM · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 "가능역" 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 9층건 중 제5층 503호로서, 외벽 : 벽돌쌓기마감 등 내벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 타일마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.(별첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 난방설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복4차선 및 서측으로 폭 약 10미터 이내의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-03-10)(제2종일반주거지역) , 대로3류(폭 25m~30m)(2017-01-31)(대로3-1호선)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 상대보호구역(배영초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부중앙초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70240 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 237-12 브릭스턴빌 5층 503호

용도: 오피스텔

건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

감정가: 243,000,000원

토지면적: 31.82㎡ (약 9.63평)

건물면적: 64.33㎡ (약 19.46평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동에 소재하며, 북서측 인근에 의정부중앙초등학교가 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 1호선 가능역이 소재하여 수도권 전반으로의 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 주변 현황

토지는 세장형으로 인접지와 등고평탄하며 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 동측으로는 왕복 4차선 도로, 서측으로는 폭 약 10미터 이내의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 배영초, 의정부중앙초등학교의 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 내역

말소기준권리는 2026년 1월 30일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을16)입니다. 이 권리를 포함한 그 이후의 모든 등기사항(압류, 가압류, 강제경매 등)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 소유권 보존 및 이전 등기, 신탁 관련 등기가 있으나, 이 역시 말소기준권리보다 선순위가 아니므로 소멸 대상입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 주택도시보증공사 강제경매 (2026-01-30)

매각으로 소멸되는 권리: 주택임차권(이수원), 가압류(서울보증보험주식회사), 압류(의정부시, 동고양세무서장, 고양시, 고양세무서장), 강제경매(주택도시보증공사).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 이수원

보증금: 229,000,000원

전입일자: 2021-03-12

확정일자: 2021-02-05

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 예정이며 보증금은 배당을 통해 변제받게 됩니다. 임차인은 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 소재한 지역은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 밀집한 복합 상권입니다. 의정부시 중심부와 가까워 다양한 상업 시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 생활 편의시설

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 차량을 이용하면 의정부시 주요 상업 지구 접근성이 좋습니다.

4.3. 교육 환경

단지 북서측 인근에 의정부중앙초등학교가 위치하며, 배영초등학교도 비교적 가까운 거리에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리관계 관련 특이사항

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 관련 특이사항이 기재되어 있습니다. HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않아, 잠재적인 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 공동담보로 설정된 경우, 다른 물건의 경매 진행 여부에 따라 본 건의 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

5.2. 임대차 관련 고려사항

임차인 이수원 씨는 대항력이 없으나, 보증금 액수가 상당(2억 2,900만원)하므로 배당 절차를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

5.3. 기타

건축물대장상 주 용도는 업무시설이나, 기타 용도에 오피스텔 및 공동주택(다세대)이 포함되어 있으며, 실제 주거용 오피스텔로 이용 중인 점은 현재 이용 상태와 일치합니다.

6. 투자 포인트

6.1. 입지적 강점

지하철 1호선 가능역 인근으로 뛰어난 대중교통 환경을 갖추고 있습니다. 의정부시 중심 상업 지역과 인접하여 생활 편의 및 상업 시설 이용이 편리합니다.

6.2. 건물 및 상품성

2018년 준공된 신축급 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 전용면적 64.33㎡ (약 19.46평)으로 1~2인 가구의 주거용 또는 소규모 사업체의 사무실로 활용하기에 적합한 크기입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 중심부에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 신축급 오피스텔이라는 점에서 매력적입니다. 등기부상 권리관계는 명확하여 매수인이 인수해야 할 부담은 없어 보입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등 기재된 특이사항에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 임차인은 대항력이 없으나 보증금 규모를 고려하여 배당 순위를 확인하는 것이 중요합니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 243,000,000원

최근 매매 사례 분석:

- 2024년 4월 2일, 6층, 64.33㎡ 거래가: 230,000,000원

- 2023년 11월 20일, 5층, 64.33㎡ 거래가: 230,000,000원

- 2024년 10월 30일, 6층, 60.3㎡ 거래가: 220,000,000원 (면적 약간 작음)

최근 실거래가를 고려할 때, 5층 64.33㎡ 물건의 가치는 약 2억 3천만원 수준으로 판단됩니다. 감정가는 2억 4천 3백만원으로 시세보다 높게 책정되어 있습니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 낙찰가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 240,000,000원 범위에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다. 투자 목표 수익률과 물건의 정확한 상태, 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.