나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경42 [1] 경기도 의정부시 의정부동 556-1 정은솔레빌 비동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경서 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부등기소" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장 및 의정부역(지하철1호선 및 경전철)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 10층 중 3층 301호로서 (사용승인일 : 2016.06.03) 외벽 : 석재 및 벽돌쌓기 등 마감 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 창호 : 샷시 창호임

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중임. (내부구조는 건물이용상태 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재경보설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서 인접지와 등고평탄한 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 왕복4차선 및 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

556-1번지 : 제2종일반주거지역(2023-01-31), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2020 -06-30)(접합), 상대보호구역(그림유치원), 과밀억제권역. 556-2번지 : 제2종일반주거지역(2023-01-31), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 상대보호구역(그림유치원), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상. 2)기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2026타경42 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 556-1 정은솔레빌 비동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 280,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOO

1.2. 물건 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 24.75㎡ (약 7.48평)

토지지분: 24.75㎡ (약 7.48평)

건물면적: 53.25㎡ (약 16.10평)

건물지분: 53.25㎡ (약 16.10평)

건물 구조: 철근콘크리트 경사지붕 10층 중 3층 301호

사용승인일: 2016년 06월 03일

건축물 정보: 본건물(정은솔레빌)은 총 2개 동으로 구성되어 있으며, B동은 10층 규모로 총 18세대가 거주 가능합니다.

1.3. 감정평가 요약

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부등기소" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가지대입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

주위 환경은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 의정부역(지하철 1호선 및 경전철)이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

단지 북측으로 왕복 4차선, 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 주변 시설 및 상권

인근에 의정부등기소가 있으며, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

의정부역 인근으로는 신세계백화점, 멀티플렉스 영화관, 문화센터, 의정부시 종합관광안내소, 의정부 문화역 이음 등 다양한 편의 및 문화 시설이 있습니다.

또한, 제일시장과 같은 대규모 전통 시장도 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 소재지는 제2종 일반주거지역으로, 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 상대보호구역(그림유치원) 및 과밀억제권역에 해당합니다.

2.4. 잠재적 혐오시설

주변 지역에서 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 의정부시 장암동에는 생활폐기물자원회수시설(소각장)이 위치해 있다는 정보가 있습니다. 해당 시설이 본건 물건과의 거리 및 영향 범위는 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본건의 말소기준권리는 2016년 08월 02일에 접수된 서울우유협동조합의 근저당권(채권금액: 141,144,000원)입니다.

이후 접수된 근저당권(김웅, 27,000,000원) 및 임의경매개시결정(서울우유협동조합, 126,862,688원)은 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 168,144,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 정보에 따르면 인수해야 할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대 관계: 미상 (주의 필요)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 및 상업 복합지구

본건은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가지대에 위치하여 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

의정부역을 중심으로 교통, 쇼핑, 문화, 편의시설이 잘 갖추어져 있어 배후 수요가 양호할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 대중교통

지하철 1호선과 의정부 경전철 환승역인 의정부역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

다수의 버스 노선도 운행 중으로 시내외 이동이 용이합니다.

5.2. 편의 및 문화시설

의정부역 인근에는 신세계백화점, 다수의 상업시설, 의정부 문화역 이음 등 문화 및 여가 시설이 풍부합니다.

또한, 제일시장 등 전통시장 이용도 편리하여 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 교육 시설

주변에 "그림유치원"이 위치하고 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

구체적인 초, 중, 고등학교 정보는 추가적인 조사가 필요하나, 일반적인 주거지역임을 고려할 때 교육 환경은 보통 수준일 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

임차인 현황에서 보증금은 0원으로 인수 부담이 없으나, 임대 관계가 미상으로 되어 있어 잔존 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 이사비 등 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다.

6.2. 토지이용계획상의 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

건물 사용승인일이 2016년으로 비교적 최근이지만, 주변에 연식이 오래된 다세대 주택들이 많은 점을 감안할 때, 건물의 관리 상태 및 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 의정부시 중심부에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 다세대주택입니다.

권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리 부담이 없습니다.

다만, 임대 관계 미확인에 따른 잠재적 리스크가 존재하며, 토지이용계획상의 제한 사항도 확인됩니다.

전반적인 주변 환경 및 입지 조건을 고려할 때, 안정적인 주거 환경을 제공하는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 교통 및 생활 편의성: 의정부역(1호선, 경전철) 인접, 다양한 편의 및 문화시설 이용 용이.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

* 최근 건물 사용승인: 2016년 준공으로 비교적 신축에 가까움.

9. 예상 입찰가

감정가 280,000,000원

주변 최근 매매 사례 분석:

* 승원빌라(38차,나동): 2026년 7월, 11,000만원, 51.78㎡ (약 15.66평). 평당가 약 70.2만원.

* 삼일빌라(538-7): 2026년 7월, 10,250만원, 32.05㎡ (약 9.69평). 평당가 약 105.8만원.

* 대성빌라: 2026년 7월, 11,000만원, 44.48㎡ (약 13.45평). 평당가 약 81.8만원.

본건 건물면적은 53.25㎡ (약 16.10평)으로, 가장 유사한 크기인 승원빌라(51.78㎡)의 평당가(약 70.2만원)를 기준으로 시세를 추정해 볼 수 있습니다.

대성빌라(13.45평)의 평당가(약 81.8만원)를 고려하면, 본건의 시세는 16.10평 * 80만원/평 = 약 12,880만원으로 추정할 수 있습니다.

임차인 인수 보증금이 없는 점과 권리 관계의 명확성을 고려하면, 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

잠재적 리스크(임대 관계 미확인)를 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 224,000,000원 ~ 252,000,000원

(감정가 280,000,000원의 80% ~ 90%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.