나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70192 [1] 경기도 의정부시 호원동 468-4 1동 3층 315호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호암초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 다세대 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 가능하며 대중교통 이용편은 인근에 버스정류장 및 1호선 "망월사역"이 소재하는 등 전반적으로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물내 3층 315호로서 외벽: 석재 및 시멘트모르타르위 페인트 마감 등, 내벽: 벽지마감, 타일붙임 등, 창호: 플라스틱새시창 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로 인접지와 등고평탄하며 현재 아파트 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약25내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 상대보호구역(호암초,호암유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호원고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로)) 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70192 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 80,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 호원동 468-4, 1동 3층 315호 (르네상스시티)

용도: 아파트

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.56㎡ (약 2.89평)

토지 지분: 9.5622㎡ (약 2.89평)

건물면적 (전용): 15.64㎡ (약 4.73평)

건물 지분: 15.64㎡ (약 4.73평)

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 의정부시 호원동에 위치하며, "호암초등학교" 남동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 다세대 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용은 인근 버스정류장 및 지하철 1호선 "망월사역"이 소재하여 전반적으로 무난한 편입니다.

2.3. 주변 도로

물건은 동측으로 노폭 약 25미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합되어 있습니다. 또한, 호암초등학교, 호암유치원, 호원고등학교 관련 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(평화로) 등의 규제를 받고 있습니다.

2.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 주로 분포하고 있으며, 지도상에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 토지이용계획 상 폐기물 매립시설 설치제한지역으로 명시되어 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 02월 15일 접수된 시흥세무서장의 압류(갑6)입니다.

3.2. 등기부 현황 요약

등기부등본상 여러 압류 및 강제경매 개시 결정이 존재하나, 이는 말소기준권리 이후에 등기되어 경매 절차를 통해 모두 말소될 예정입니다. 주택임차권(을3, 정지운) 또한 말소 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 정지운

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 04월 16일

확정일자: 2021년 03월 02일

배당신고일자: 2023년 05월 24일

대항력: 없음

비고: 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.

3.4. 인수 보증금

상기 임차인 정보 및 권리분석 결과, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 조건입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

물건지 주변으로는 아파트 단지와 함께 다양한 규모의 근린생활시설이 형성되어 있어, 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 이는 거주민들의 생활 편의를 지원하는 환경을 제공합니다.

4.2. 지역 특성

본 물건이 속한 지역은 주거 기능이 중심이면서도 생활 편의를 위한 상업 및 편의 시설이 잘 갖추어진 복합적인 성격의 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 르네상스시티

주소: 경기도 의정부시 호원동 468-4

사용승인일: 2017년 01월 17일 (준공 9년차)

동수: 1개동

총 세대수: 176세대

최고층: 13층 (본 건 3층)

총 건물 면적: 6021.15㎡

5.2. 주요 편의시설

* 교육 시설: 호암초등학교, 호암유치원, 호원고등학교 인접

* 교통 시설: 망월사역 (지하철 1호선) 도보 거리, 버스정류장 인접

* 기타: 주변 근린생활시설 이용 가능

5.3. 주차 정보

총 주차 대수: 40대 (지하 2대, 지상 12대, 기타 26대)

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

본 건은 "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있습니다. HUG(주택도시보증공사)가 채권자로서 강제 경매를 신청한 상황이며, 이 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용을 면밀히 파악할 필요가 있습니다. 이는 경매 절차 또는 인수 후 발생할 수 있는 특정 조건과 관련될 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

물건지에는 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타

건물 연식이 10년 차에 접어들고 있어, 향후 시설 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 의정부시 호원동에 위치한 르네상스시티 아파트로, 비교적 신축(2017년 준공)이며 초등학교와 지하철역 등 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 다만, HUG 인수조건 변경이라는 불확실한 요소와 여러 토지 이용 제한 사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 임차인과의 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 매우 깔끔합니다.

* 양호한 입지: 초등학교, 지하철역 등 교육 및 교통 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 준신축 아파트: 2017년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 15.64㎡ (약 4.73평)의 전용면적으로 1인 가구 또는 소형 투자 목적에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 단지 내에서 2026년 3월 11층이 6,000만원, 12층이 7,500만원에 거래되었으며, 2026년 7월 10층이 9,500만원에 거래되었습니다. 본 건은 3층으로, 층수에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

감정가 80,000,000원은 3층을 기준으로 책정된 것으로 보이며, 최근 거래된 10층의 최고가(9,500만원)와 비교했을 때, 3층의 시세는 감정가와 유사하거나 다소 낮을 것으로 예상됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 감정가 수준인 80,000,000원을 기준으로 하되, 층수 이점 및 HUG 인수조건 변경 사항 등을 종합적으로 고려하여 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 실거주 목적이거나 장기적인 가치 상승을 기대한다면 감정가 이상을 고려할 수도 있으나, 투기적 접근보다는 안정적인 시세 반영을 우선하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.