나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경44 [1] 경기도 의정부시 민락동 927-2 의정부더리브센텀스퀘어3 지식산업센터3동 9층913호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 "삼현초등학교" 남동측 근거리에 위치하며 주위는 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통사정은 대체로 보통시 됩니다.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건내 9층 913호로서, (사용승인일자: 2022.08.18), 외 벽: 복합판넬마감, 인조석마감, 커튼월마감 등 내 벽: 보드위 페인팅마감 등 바 닥: 타일붙임 등 창 호: 페어글라스창호입니다.

이용상태

공장[지식산업센터(창고 등)] 등으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 시스템 냉.난방설비, 화재탐지 및 경보기설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 스프링클러설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 완경사면에 자체지반 대체로 등고평탄하게 계단식으로 조성한 세장형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 남측, 동측으로 왕복2차선의 포장도로와 각각 접하며, 제반 차량진입 가능할 정도의 도로기반시설 및 주차시설 갖추었습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-2호선)(접합) 공공주택지구(고산지구)<공공주택 특별법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 부득이 조사치 못하였으니, 경매진행시 참고 바랍니다. 2) 기타 해당사항없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경44 (1)

* 물건 종류: 지식산업센터

* 소재지: 경기도 의정부시 민락동 927-2 의정부더리브센텀스퀘어3 지식산업센터 3동 9층 913호

* 토지 면적: 30.12㎡ (약 9.11평)

* 건물 면적: 106.11㎡ (약 32.11평)

* 감정가: 405,000,000원

* 매각 구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 주요 특징: 유동화 물건

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 2022년 8월 18일

* 구조: 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 9층

* 마감: 외벽 복합판넬, 인조석, 커튼월 등 / 내벽 보드위 페인팅 / 바닥 타일 / 창호 페어글라스

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 "삼현초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 대체로 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 북측, 남측, 동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있어 차량 진입이 용이하며 제반 주차 시설이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 중로3류(폭 12m~15m), 공공주택지구(고산지구), 준보전산지, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2022년 9월 23일 접수된 국민은행 근저당권 (채권최고액 396,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 국민은행 근저당권(을1), 현대카드 가압류(갑3), 국민은행 임의경매개시결정(갑4) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 419,969,212원

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 채권이 금융기관 등에서 자산유동화전문회사(SPC) 등으로 이전되어 관리되고 있을 가능성이 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: ㈜제이스인터택스(양진선)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 900,000원

* 대항력: 없음

* 인수 가능한 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 개요에 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 일반 상권: 본건이 소재한 지역은 지식산업센터와 근린생활시설, 업무시설이 혼재되어 있어 지역 내 상업 및 업무 활동이 활발한 편입니다.

* 주변 시설:

* 교육시설: 삼현초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

* 상업/업무시설: 다수의 지식산업센터 및 상업 시설이 밀집해 있어 관련 수요가 존재합니다.

* 교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 좋습니다.

* 혐오시설 정보: 주변 지역에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통을 이용한 출퇴근 및 이동이 편리한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건의 특성: 유동화 물건은 채권 양수도 및 신탁 관련 법적 절차가 복잡할 수 있어, 명도나 권리관계 확인에 추가적인 소요 시간이 발생할 수 있습니다.

* 임대차 관계 불확실성: 현장 조사 시 임대차 관계를 명확히 파악하지 못했습니다. 다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으므로 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

* 미확인 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 점은 해당 권리의 존재 및 그에 따른 제약 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 부동산 시장 변동성: 최근 건물 사용승인(2022년)으로 신축 프리미엄이 있을 수 있으나, 향후 부동산 시장 변동에 따른 가치 하락 가능성을 고려해야 합니다.

* 지식산업센터 시장: 지식산업센터는 공실률이나 임대 수익률 변동에 비교적 민감할 수 있으므로, 관련 시장 동향을 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 민락동에 위치한 신축 지식산업센터 내 호실로, 2022년 사용 승인된 비교적 최신 건물입니다. 삼현초등학교 인근에 자리하며, 주변 상업 및 업무 시설과의 조화, 편리한 교통 접근성이 장점입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 리스크는 낮은 편입니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 지상권 존재 가능성은 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 가치: 2022년 사용 승인된 건물로, 시설 노후화에 따른 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 지식산업센터 시장 수요: 수도권 내 지식산업센터는 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 수익 창출이 가능합니다.

* 양호한 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 임차인 확보 및 물류 이동에 유리합니다.

* 권리관계 명확성: 대항력 있는 임차인이 없고 후순위 권리 소멸로 인해 권리 분석이 비교적 간결합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 405,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 권리 분석 상 낙찰자가 인수해야 할 임차인 관련 보증금은 없습니다.

* 예상 입찰가 산정: 본건은 신축 건물이라는 점, 임차인의 대항력 부재 등 긍정적 요인이 있으나, 유동화 물건이라는 점과 지상권 등 불확실한 권리 관계는 고려해야 합니다. 또한, 지식산업센터 시장의 수급 상황, 향후 공실률 등을 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 시세 및 유사 물건 낙찰가, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려할 때, 약 330,000,000원 ~ 360,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 경쟁 상황 및 현장 답사를 통한 추가 정보 분석에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.