나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3451 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 10-1 더존퍼스트 제4층 제404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '매봉초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 밀집지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제404호로서, (사용승인일 : 2020-07-10) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

조사일 현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.2.18. ~ 2030.2.17. /지목: [도로] 한정)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기 되어 있음.(임차보증금 200,000,000원)

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3451 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 10-1 더존퍼스트 제4층 제404호

구분건물: 도시형생활주택

감정평가액: 200,000,000원

토지면적: 17.06㎡ (약 5.16평)

토지지분: 17.06146㎡ (약 5.16평)

건물면적: 23.47㎡ (약 7.10평)

건물지분: 23.47㎡ (약 7.10평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2020년 7월 10일

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제404호

건축물명: 더존퍼스트

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, '매봉초등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택이 밀집된 주거지역으로 형성되어 있어 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 다수의 권리가 등기되어 있으나, 경매를 통해 대부분 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존: 박종례 외 2명 (2020-07-16)

* 공유자전원지분전부이전: 손재현 (2022-01-13)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023-09-19, 금1,020,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-01-29, 금200,000,000원) - 본 경매 사건 (서울남부지방법원 2026타경3451)

임차인 현황 및 권리분석:

* 임차인: 주택도시보증공사(고정우)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-07

* 확정일자: 2021-11-26

* 대항력: 없음

* 등기구분: 을3 (주택임차권)

* 말소: 말소 (예정)

* 특이사항: 본건은 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각' 조건으로 진행됩니다. 즉, 매수인은 임차보증금을 인수하지 않으며, 주택도시보증공사는 매수인에게 보증금 반환을 청구할 수 없습니다.

* 임차인: 권새린

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026-01-20

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 현재 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 전입일자가 미래 시점으로 기재되어 있으나, 실제 거주 및 권리 관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인: 이재희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026-01-20

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인 역시 현재 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 권새린 임차인과 동일하게 실제 거주 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 해당사항 없음.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 개봉동 일대는 다세대주택 및 연립주택이 밀집된 주거 밀집 지역으로, 비교적 조용한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 매봉초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주거 편의 시설들이 잘 갖추어져 있습니다. 주변 시세 분석을 위한 JSON 정보에 따르면, 최근 유사 주택들의 거래 금액은 다음과 같습니다.

* 서울 구로구 개봉동 330-8 한신빌라 (2002년식, 51.48㎡): 250,000,000원 (2026년 7월 1일)

* 서울 구로구 개봉동 342-1 파크빌라 (1993년식, 41.52㎡): 139,500,000원 (2026년 7월 1일)

* 서울 구로구 개봉동 108-5 미림빌라 (1982년식, 61.19㎡): 250,000,000원 (2026년 7월 13일)

본 물건은 2020년에 신축된 건물로, 비교적 연식이 짧다는 장점이 있습니다. 위 비교 사례들과 비교했을 때, 본 물건의 감정가 200,000,000원은 건축 연도를 고려하면 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 단위 면적당 가격을 비교하면 감정가가 시장 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

주변 혐오시설 검색 결과:

반경 내 주요 혐오시설(쓰레기 소각장, 납골당, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 주거 및 교육 환경으로 적합한 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 매봉초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 시내버스 노선 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 시설: 엘리베이터, 도시가스, 개별난방, CCTV, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계 불확실성: 임차인 권새린, 이재희의 경우 전입일자가 미래 시점으로 표기되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 실제 점유 여부 및 계약 관계에 대한 추가적인 면밀한 현장 조사가 필요합니다. 만약 예상치 못한 임차인의 권리가 발생하거나, 관련 분쟁이 발생할 경우 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 감정가 대비 시장 시세: 제공된 JSON 데이터를 기반으로 산정한 단위 면적당 가격은 감정가보다 낮은 수준입니다. 신축 연식이라는 장점을 고려하더라도, 향후 시세 변동 및 감정가 적정성에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

* HUG 인수조건의 구체적 이행: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기조건 매각이라는 특수 조건 하에 진행되므로, HUG와의 협의 내용 및 법적 효력에 대해 사전에 명확히 인지하고 있어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축 건물로, 소형 주거용 부동산으로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없고(인수 보증금 합계 0원), 주택도시보증공사(HUG) 관련 특수 조건으로 인해 매수인의 부담이 경감되는 점은 긍정적입니다. 입지 또한 주거 환경으로 양호한 편입니다. 다만, 임차인 권리관계의 불확실성과 감정가 대비 시장 시세에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 준공): 비교적 최신 건물로 유지보수 비용 절감 및 주거 쾌적성 확보.

* 보증금 미인수 조건: HUG 및 기타 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 초기 투자 비용 부담 감소.

* 양호한 입지: 서울시 구로구의 주거 밀집 지역으로, 안정적인 임대 수요 기대 가능.

* HUG의 대항력 포기 조건: HUG의 채권 확보 과정 및 매수인 보호 조치가 명확하게 명시되어 있어 투자 위험 완화.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 200,000,000원입니다.

비교 사례들의 단위 면적당 가격을 고려할 때, 감정가가 시장 시세 대비 다소 높게 책정된 측면이 있습니다. 그러나 신축 연식과 HUG 관련 특수 조건으로 인한 매수인의 부담 경감을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

인수 보증금이 '0원'임을 고려하여, 물건의 실질 가치와 시장 상황을 종합적으로 판단했을 때, 예상 입찰가는 175,000,000원 내외로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 87.5% 수준으로, 신축 건물의 가치를 반영하되 시장 시세를 고려한 보수적인 접근입니다. 다만, 현장 조사 및 최신 시세 동향을 추가로 파악하여 입찰가를 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.