나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3407 [1] 서울특별시 양천구 신월동 419-1 벨로스신월 제3동 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울강서초등학교" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평지붕 6층 중 제6층 제601호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시마감 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 노폭 약 10m내외 및 서측으로 약 8m내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(일반주거지역 세분내용의 추가상향 불허) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3407 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 419-1 벨로스신월 제3동 제6층 제601호

용도: 다세대주택

감정가: 264,000,000원

토지면적: 26.40㎡ (약 7.99평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 43.12㎡ (약 13.05평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울강서초등학교" 인근에 위치합니다.

주변 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

도로: 북측 노폭 약 10m 내외 및 서측으로 약 8m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 건물의 구조 및 상태

구조: 본건은 철근콘크리트조 평지붕 6층 중 제6층 제601호로서, 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 샷시 마감 등입니다.

이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생 및 급배수 시설이 되어 있으며, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물 정보:

건물명: 벨로스 신월 (3동)

준공일: 2018년 7월 30일

총 층수: 6층

해당 층: 6층

전용면적: 43.12㎡ (약 13.05평)

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 12월 11일자 이천세무서장의 압류

권리 분석 요약:

소유권 보존 등기 (갑1)

소유권 이전 2번 신탁 등기 말소 (갑3)

주택임차권 (을1): 권리자 김순권, 보증금 230,000,000원. 등기부상 말소 처리됨. 전입 2021-09-15, 확정 2021-09-08.

압류 (갑8): 이천세무서장, 2024-12-11. (말소기준권리)

압류 (갑9): 강북구(서울특별시), 2026-01-16. (말소)

강제경매 (갑10): 주택도시보증공사, 2026-01-28. (말소)

압류 (갑11): 양천구(서울특별시), 2026-04-16. (말소)

압류 (갑12): 이천시, 2026-08-07. (말소)

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사 (김순권)

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-15

확정일자: 2021-09-08

대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

인수되는 권리: 말소기준권리 이후의 모든 등기사항은 매각으로 소멸될 예정이며, 특별 매각 조건에 따라 임차권 또한 말소 조건으로 매각됩니다. 따라서 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

등기부채권 총액: 230,000,000원

1.4. 상권분석

주변 지역: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 기본적인 상업 및 편의 시설 이용이 편리합니다.

건축물 현황 (벨로스 신월): 본 건물은 3개동, 총 30세대의 다세대주택 단지로 구성되어 있으며, 주용도는 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)입니다. 총 주차 대수는 24대(옥외 기계식)입니다.

1.5. 생활정보

주변 주요 시설:

교육: 서울강서초등학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역이므로 교육청 확인이 필요합니다.

편의/상업시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 시내버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한사항:

지역 지구: 도시지역, 제2종일반주거지역.

항공 관련 구역: 공항소음 방지 및 소음대책지역(제3종 구역), 수평표면구역, 진입표면구역에 포함됩니다. 이는 소음 발생의 가능성이 있음을 의미합니다.

군사/안보 관련 구역: 대공방어협조구역(위탁고도: 77~257m)에 해당합니다.

개발 제한 구역: 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약 허가구역: 외국인 등 특정 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도에 대해 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 동안 허가 구역으로 지정되어 있습니다. 매수인의 자격 및 용도에 따라 확인이 필요합니다.

임차인 관련 특이사항:

본 건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

주택임차권(을1)은 등기부상 말소 예정이며, 임차인은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다.

임대관계는 미상이나, 특별 매각 조건에 따라 매수인이 임차보증금 반환 의무를 인수하지 않으며 임차권 등기가 말소되는 조건이므로, 낙찰자는 보증금 인수 부담이 없습니다.

주변에서 특별히 언급된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 벨로스신월 제3동 제6층 제601호 다세대주택입니다. 감정가는 264,000,000원이며, 전용면적 43.12㎡의 아담한 주거 공간입니다. 권리분석 결과, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸 예정이며, 특히 주택도시보증공사의 채권으로 진행된 강제경매의 특별 매각 조건에 따라 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 특징입니다. 따라서 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득하게 됩니다. 공항 관련 구역 지정 등 일부 제한사항은 있으나, 주거 환경 및 교통은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.8. 투자 포인트

깨끗한 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

임차 보증금 부담 없음: 특별 매각 조건으로 인해 임차인의 보증금 미회수분에 대한 인수 의무가 없습니다.

신축급 다세대: 2018년 준공 건물로 비교적 신축에 해당하여 즉시 사용 및 임대가 가능합니다.

합리적인 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 시세 대비 낮은 수준에서 책정되어 있어 시세 차익 기대가 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 264,000,000원

최근 매매 사례 분석:

신월동 460-5 (연립, 1981년식, 55.27㎡): 2026년 5월 2일, 210,000,000원

신월동 523-26 (다세대, 2017년식, 52.41㎡, 6층): 2026년 5월 2일, 302,000,000원

신월동 9-3 (다세대, 2019년식, 55.56㎡, 2층): 2026년 5월 1일, 329,000,000원

본건은 2018년 준공된 전용 43.12㎡의 다세대주택으로, 2017년식 52.41㎡ 다세대주택이 302,000,000원에 거래된 사례를 비교하면, 본 건의 감정가 264,000,000원은 시세 대비 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 실거래가 수준 이상에서 경쟁이 예상됩니다.

예상 입찰가: 280,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

최종 예상 입찰가: 285,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.