나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3430 [1] 서울특별시 구로구 오류동 81-25 민영 제102동 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이블 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '오류지구대' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독· 다세대주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 오류동역(서울지하철 1호선)과 의 거래 등을 고려하였을 경우 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상6층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2021.05.13) 외벽 : 석재 붙임 마감 등 내벽 : 페인팅 및 타일붙임 마강 등 창호 : 하이샤시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비 및 승강기설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

남동측하향 완경사지대내 평탄화한 부정형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외 및 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥 탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지 및 현황

본건은 서울특별시 구로구 오류동 81-25번지 민영 제102동 제2층 제202호에 소재하는 다세대주택입니다.

총괄표제부에 따르면 해당 건물은 서울특별시 구로구 경인로13길 19 (오류동)에 위치하며, 총 27세대가 거주하는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다.

본건 건물의 사용승인일은 2021년 05월 13일입니다.

1.2. 건물 정보

본건 건물의 전유 면적은 46.63㎡ (약 14.1평)이며, 건물 지분도 46.63㎡입니다. 건물 제시외면적은 없습니다.

건축물대장상 건물 구조는 철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 6층 건물 내 제2층에 위치합니다.

건물은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 도시가스 난방설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

1.3. 토지 정보

본건 토지는 29.38㎡ (약 8.9평)이며, 토지 지분도 29.38㎡입니다. 토지 제시외면적은 없습니다.

토지 형상은 남동측하향 완경사지대 내 평탄화한 부정형 토지이며, 현재 다세대주택의 건부지로 이용중입니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가는 350,000,000원입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 강제경매 물건입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '오류지구대' 서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.

또한, 서울지하철 1호선 오류동역을 이용할 수 있어, 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

또한, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m), 과밀억제권역에 해당합니다.

추가적으로, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 대상은 아파트 외 토지로 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 유효합니다. 또한, 대상자는 외국인 등이고 용도는 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대이며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

해당 물건에는 두 명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* 임차인: J *

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-07

대항력: 없음

비고: 특이사항 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(이동주)

보증금: 350,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-28

확정일자: 2021-08-23

배당신고일자: 2023-10-17

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건으로 인한 포기 조건 매각.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 2021-05-26 (박태선)

* 소유권이전: 2021-11-02 (김연희)

* 주택임차권: 2023-10-17 (이동주, 350,000,000원) - 말소 예정

* 압류: 2023-08-28 (부천세무서장) - 말소기준권리, 말소 예정

* 강제경매: 2026-01-28 (주택도시보증공사, 350,000,000원) - 말소 예정

등기부채권 총액은 350,000,000원입니다.

3.3. 인수 및 말소 권리

말소기준권리인 부천세무서장의 압류(2023-08-28)보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다.

따라서, 본 매각으로 인해 주택임차권, 압류, 강제경매 등 모든 등기사항은 말소될 것으로 예상됩니다.

다만, 특별매각조건으로 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 서울특별시 구로구 오류동 일대는 주거지역과 상업 시설이 혼합된 지역입니다.

인근에 오류지구대가 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

이는 지역 내 안정적인 수요를 확보하는 데 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 오류동역(서울지하철 1호선)을 이용할 수 있는 역세권에 위치하여 서울 시내로의 접근성이 우수합니다.

주변에는 다양한 편의시설과 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

2021년 신축 건물이라는 점은 최신 주거 트렌드를 반영하고 있으며, 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있다는 점입니다. 특히 외국인의 경우, 해당 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 내 매수 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (참고: 보고서 작성일 기준, 허가기간 내에 해당될 수 있습니다.)

또한, HUG 인수 조건 변경 및 임차권 포기 조건은 명확한 이해와 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 신축된 다세대주택으로, 비교적 젊은 건축 연한을 가지고 있습니다.

오류동역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 좋고, 주변 생활 인프라도 잘 갖추어져 있습니다.

권리분석상으로는 인수할 권리 없이 깨끗하게 정리될 가능성이 높으며, HUG의 조건부 매각으로 인해 절차가 비교적 명확할 것으로 예상됩니다.

토지거래허가구역 지정은 잠재적 리스크로 고려해야 하지만, 일반 실수요자에게는 큰 문제가 되지 않을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2021년 준공)으로 즉시 입주 및 거주 가능성이 높음.

* 서울지하철 1호선 오류동역 이용 가능한 우수한 교통 환경.

* 주변 상업 및 편의시설 접근성이 좋아 생활 편의성 우수.

* HUG의 채권 회수를 위한 매각으로, 권리관계가 명확하게 정리될 가능성 높음.

* 토지거래허가구역 지정은 가격 상승 잠재력에도 영향을 줄 수 있으나, 실수요자에게는 제약이 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적과 신축 연식의 다세대주택은 약 330,000,000원에서 350,000,000원 사이의 거래가격을 형성하고 있는 것으로 보입니다.

본건의 감정가는 350,000,000원이며, 이는 최신 시세와 부합하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

신축 건물이라는 점, HUG 인수 조건으로 인한 권리 관계의 명확성 등을 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 있습니다.

다만, 토지거래허가구역이라는 점과 HUG 관련 특수 매각 조건을 고려하여, 약간의 할인율을 적용한 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 330,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.