나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3466 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 504-32 정원주택 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제404호로서, 외벽 : 치장벽돌 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대.지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 504-32번지 정원주택 제4층 제404호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3466 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 감정평가액은 210,000,000원입니다. 건물 전용면적은 26.57㎡ (약 8.04평)이며, 토지 지분은 14.84㎡ (약 4.49평)입니다. 본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "서울신정고등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2023-01-02)가 말소기준권리로, 이보다 선순위 권리 없이 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(신하영): 보증금 210,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-11, 확정일자 2022-01-04, 배당신고일자 2024-02-21. 본 건은 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. (HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 사항 참고)

* 등기부 요약:

* 소유권 보존 (2012-04-20)

* 공유자전원지분 이전 (2012-09-24)

* 소유권 이전 (2022-03-03)

* 압류 (국민건강보험공단, 2023-01-02, 말소기준권리)

* 압류 (인천세무서장, 2023-04-05, 말소)

* 가압류 (서울보증보험, 2023-10-13, 말소)

* 압류 (강서구, 2024-09-11, 말소)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-01-29, 말소)

* 주택임차권 (신하영, 2024-02-21, 말소)

* 등기부 채권 총액: 216,639,490원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

* 특별매각조건: 본 건은 주택도시공사(HUG) 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항이 있습니다. 구체적으로는 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 임차보증금에 대한 인수 부담이 없음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본건 인근에는 서울신정고등학교를 비롯한 교육시설과 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 혐오시설: 조사된 바에 따르면, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 서울신정고등학교와 인접한 주거 지역에 위치하며, 다양한 주택 및 편의시설이 밀집해 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하고 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하여 직장인 및 학생들의 출퇴근 및 통학이 용이할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권: 주택도시보증공사(HUG) 관련 특이사항으로, 매각 조건에 따라 HUG의 보증금 미회수분 청구권 포기 및 임차권 말소가 조건으로 제시되어 있습니다. 임차인 신하영씨는 대항력은 없으나, HUG와의 협의 과정 및 관련 조건을 최종적으로 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 있을 수 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2.1억원입니다. 4층에 위치하며 건물 면적은 약 8평, 토지 지분은 약 4.5평입니다. 권리 관계상 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으며, 이는 매수인에게 임차보증금 인수 부담이 없음을 의미하는 긍정적인 요소입니다. 다만, 임차인의 대항력은 없으나 HUG와의 정산 및 임차권 말소 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 주변 환경 및 교통 여건은 양호한 편이며, 특별한 혐오시설은 조사되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG 인수조건으로 인한 권리 인수 부담 없음: 낙찰 시 임차인의 보증금 잔액을 인수할 의무가 없어, 투자 리스크가 감소합니다.

* 시세 대비 경쟁력 있는 가격 가능성: HUG 관련 물건의 경우, 복잡한 권리 분석으로 인해 일반 물건 대비 경쟁률이 낮아 시세 대비 저렴한 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 서울신정고등학교 인근의 주거 지역으로, 안정적인 수요와 가치를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 210,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 1일: 서울 강서구 화곡동 366-36번지, 더원, 19.98㎡ (전용), 4층, 2019년식, 216,000,000원. [cite:json]

* 2026년 7월 2일: 서울 강서구 화곡동 504-114번지, (504-114), 37.44㎡ (전용), 2층, 1986년식, 150,000,000원. [cite:json]

* 2026년 7월 1일: 서울 강서구 화곡동 1014-11번지, 시원그린빌, 37.56㎡ (전용), 3층, 2002년식, 160,000,000원. [cite:json]

본 건의 건물 면적(26.57㎡)과 유사한 건물 연식(2019년)을 가진 19.98㎡의 거래 사례가 21,600만원인 점을 고려할 때, 본 건의 감정가 210,000,000원 또한 현재 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다. HUG 인수 조건으로 인해 임차보증금 인수 부담이 '0원'이므로, 낙찰가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 168,000,000원 ~ 189,000,000원

최종 입찰가는 HUG 관련 조건을 최종적으로 명확히 확인하고, 현장 방문 등을 통해 물건의 가치를 재평가한 후 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.