나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3424 [1] 서울특별시 금천구 가산동 238-66 하늘채빌라 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산동주민센터' 남서측 근거리에 위치하고 있으며, 주위는 연립·다세대, 단독주택, 아파트 등이 소재하는 일반주택지대임.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하고, 대상물건 남측 근거리에 '독산역(지하철 1호선)', 북측 근거리에 '가산디지털단지역(지하철 1,7호선)'이 위치하고 대상물건 서측의 벚꽃로를 따라 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상7층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2017.03.28) - 외벽 : 석재타일붙임마감 등, - 내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 마감 등, - 창호 : PVC창호 등임.

이용상태

건축물현황도면상 다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)으로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비(1대, 550kg), 소화설비(소화전, 화재탐지설비) 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 기준시점 현재 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 등기사항전부증명서상 소유자는 '유준식'임. - 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의한 점 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3424 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 238-66 하늘채빌라 제2층 제203호

용도: 다세대주택

감정가: 224,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 16.80㎡ (약 5.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 29.74㎡ (약 9.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 주변은 연립·다세대, 단독주택, 아파트 등이 소재하는 일반 주택지대입니다. '가산동주민센터'와는 남서측 인근에 위치합니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 물건 남측으로는 '독산역(지하철 1호선)'이, 북측으로는 '가산디지털단지역(지하철 1, 7호선)'이 인접해 있습니다. 또한, 물건 서측 벚꽃로를 따라 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 마포세무서장의 압류 (2023-03-06)

* 등기부상 현재 소유자는 유준식입니다.

* 최선순위 설정 권리는 2017-04-03자 소유권보존등기(이순덕 외 1명)입니다.

* 주택임차권(을3, 김명주, 215,000,000원, 2024-11-22 접수)은 말소 예정입니다.

* 강제경매(갑6, 주택도시보증공사, 215,000,000원, 2026-01-28 접수)는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됩니다.

* 그 외 압류(마포세무서장, 오산시) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액은 215,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대표: 김명주)

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-14

* 확정일자: 2022-09-23

* 배당신고일자: 2024-11-22

* 대항력: 없음

* 권리분석 결과, 임차인의 보증금 인수액은 0원으로 분석됩니다. 이는 매각물건명세서상 특별매각조건으로 "주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"한다는 내용과 일치합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 가산동 일대는 주거지역과 더불어 가산디지털단지가 인접하여 직주근접 특성을 가지는 지역입니다. 주변에 다양한 상업시설, 업무시설, 편의시설 등이 혼재하여 있어 상권 이용에 불편함이 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활시설

* 주변에 '가산동주민센터'가 인접해 있습니다.

* '독산역' 및 '가산디지털단지역'과 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 주택가로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건축물 정보

* 건축물명: 하늘채빌라

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 층수: 지하 0층, 지상 7층

* 사용승인일: 2017년 03월 28일

* 총 세대수: 12세대 (본 건물)

* 본건은 2층 제203호로, 내부 이용상태는 건축물현황도상 다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

* 본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없으나, 관련 조건 및 절차를 정확히 이해하고 입찰에 참여해야 합니다.

* 이해관계인 폐문 부재로 인해 내부 확인이 불가하여, 내부 구조 및 이용 상태는 외부 관찰 및 건축물대장 현황도면을 참고해야 합니다.

6.2. 기타 위험

* 건축물대장 현황도면상 다세대주택으로 이용 중이나, 건물 용도가 공동주택 및 업무시설로 등재되어 있어 복합적인 용도로 사용될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2017년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 최근 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 판단됩니다. 특히, 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 내부 확인이 불가한 점과 HUG 관련 특수 매각 조건을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 독산역 및 가산디지털단지역 인접으로 출퇴근 및 지역 이동이 편리합니다.

* 발전 가능성: 가산디지털단지와 인접하여 배후 수요가 풍부하며, 지역 개발 잠재력이 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 합리적 감정가: 주변 실거래가 및 유사 면적 매물 시세 대비 감정가 메리트가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 224,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보 및 유사 면적, 유사 연식의 건물 사례를 분석한 결과, 본 건과 동일 건물인 '하늘채빌라'의 9평형 매물이 290,000,000원에 거래된 사례가 있으며, 주변 유사 빌라 거래 사례들도 210,000,000원에서 327,000,000원 범위에서 형성되어 있습니다.

본건은 2층으로, 이러한 시세 점을 감안할 때, 감정가는 현재 시장 가치보다 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

임차인 관련 인수 부담이 0원임을 고려할 때, 보수적으로 감정가의 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 250,000,000원에서 270,000,000원 사이로 분석됩니다.

권리관계 및 특수 매각 조건을 철저히 확인한 후, 신중한 판단이 필요합니다.

본 보고서에서의 예상 입찰가는 참고용이며, 최종 입찰가는 법원 진행 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.