나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3420 [1] 서울특별시 금천구 독산동 921-2 프라우드21 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "금천체육공원" 서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물(사용승인일:2021.10.08) 내 제2층 제203호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "도시형생활주택(단지형다세대)"으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급부 및 배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 2필지 일단의 세장형의 토지로서, "공동주택(다세대주택), 제2종근린생활시설"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

독산동 921-2, 921-3번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-12-26)( [제한기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년])<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부 (02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(2026-01-02)(지정기간: 2026.1.7.~2027.1.28.)

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : --.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3420 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 921-2 프라우드21 제2층 제203호

* 용도: 도시형생활주택 (집합건물: 공동주택(다세대주택), 제2종근린생활시설)

* 감정가: 274,000,000원

* 토지면적: 16.19㎡ (약 4.89평)

* 건물면적: 25.01㎡ (약 7.57평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각.

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 독산동, 금천체육공원 서측 인근에 소재.

* 주위 환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

* 도로 상태: 본건 남서측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물(사용승인일: 2021.10.08) 내 제2층 제203호.

* 전체 건물 정보: 신주소 서울특별시 금천구 독산로70라길 29-2 (독산동), 총 5층, 연면적 약 564.05㎡ (약 170.6평), 건축면적 약 178.49㎡ (약 54.0평).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 9월 1일 부천세무서장의 압류 (갑3).

* 등기부채권 총액: 274,000,000원.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을3 주택임차권 (김민지, 보증금 274,000,000원) - 말소 예정.

* 갑4 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소 예정.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (채권자)

* 보증금: 274,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 03월 07일

* 확정일자: 2022년 02월 10일

* 대항력: 없음. (HUG 인수조건 변경 및 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각되므로 인수 부담 없음.)

* 임차인: 황연지

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 07월 22일

* 확정일자: 미상

* 대항력: 없음. (보증금 및 차임이 0원이므로 인수 부담 없음.)

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의사항: 본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인(주택도시보증공사)의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 임차인 관련 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 독산동은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다. 금천체육공원이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2023년식 다세대주택 (29.87㎡, 3층): 32,500만원 (약 3.25억)

* 2017년식 다세대주택 (53.72㎡, 5층): 44,000만원 (약 4.4억)

* 2012년식 연립주택 (21.99㎡, 4층): 14,000만원 (약 1.4억)

* 본건과의 비교:

* 본건 건물(25.01㎡)은 2021년 10월에 사용승인된 신축 건물로, 감정가는 274,000,000원 (약 2.74억)입니다.

* 최신 준공 연식(2021년)과 유사한 면적(25.01㎡)을 가진 2023년식 다세대주택(29.87㎡)의 최근 매매가(3.25억)와 비교했을 때, 본건의 감정가는 약 15% 낮은 수준으로, 상대적으로 합리적인 가격대로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

* 편의시설: 금천체육공원이 인접하여 여가 및 휴식 활동에 용이합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 대항력 포기 조건: 명확한 이해와 확인이 필요하며, 계약 시 조건 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건축허가·착공 제한 지역: 본 물건 소재지는 2025년 12월 26일까지 건축허가·착공 제한 지역으로 지정되어 있습니다. 이 기간 동안 건축 관련 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2026년 1월 7일부터 2027년 1월 28일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 재지정되었습니다. 본 물건을 취득할 경우, 관련 법규에 따라 외국인 등 특정 대상자는 거래 허가를 받아야 할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서는 주변 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 2021년 10월에 사용승인된 도시형생활주택(다세대주택)입니다.

* 건물 면적은 25.01㎡(약 7.57평)이며, 감정가는 2억 7천 4백만원입니다.

* 권리 분석상 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 파악되며, HUG 관련 특수 조건으로 인해 법적 권리 관계는 명확한 것으로 보입니다.

* 최신 준공 연식과 비교 시 감정가는 합리적인 수준으로, 잠재적인 투자 가치가 있습니다.

* 다만, 건축허가·착공 제한 및 토지거래허가구역 지정 등의 행정적 제한 사항은 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있으므로, 취득 전 관련 법규 및 제한 사항을 철저히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 준공 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 신축에 해당하여 상품성이 우수함.

* 권리 관계 명확: HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로, 인수할 권리 부담이 없음.

* 합리적인 가격: 주변 시세 대비 감정가가 경쟁력 있어 시세 차익 기대 가능.

* 편리한 입지: 금천체육공원 인접으로 쾌적한 주거 환경 및 대중교통 이용 용이.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 274,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 반영: 최근 거래된 2023년식 다세대주택(29.87㎡)의 3.25억과 본건(25.01㎡)의 감정가(2.74억)를 비교했을 때, 본건이 시세 대비 약 15% 낮습니다.

* 건축 연식, 면적, 감정가, 잠재적 리스크(건축 제한, 토지거래허가구역)를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 시: 233,000,000원 (감정가의 약 85%) ~ 260,000,000원 (감정가의 약 95%).

* 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 물건의 상세 상태, HUG 관련 조건의 최종 해석 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.