나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3438 [1] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제7층 제702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '세일중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 '독산 역' 등이 소재하는바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 13층 건물 내 제7층 제702호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '오피스텔'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장 설비, 소화설 비, CCTV설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, '업무시설(오피스텔)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015 -255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013 -03-11)(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어 협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간 : 2025.10.20.~2026.12.31.)임. 기호2 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27 )(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면 구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요 망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다 가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구 역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3438 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제7층 제702호

용도: 오피스텔

감정가: 277,000,000원

토지면적: 13.22㎡ (약 4.00평)

토지지분: 13.2229㎡

건물면적: 30.69㎡ (약 9.28평)

건물지분: 30.69㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2020년

총 층수: 13층 (본건 7층)

총 주차대수: 78대

2. 입지조건

위치: 서울특별시 금천구 가산동 소재 '세일중학교' 남서측 인근

주위환경: 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통: 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 1호선 '독산역'이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

도로: 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 장애물제한표면구역(진입표면구역)

* 교육환경보호구역

* 대공방어 협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 아파트)

3. 권리분석

말소기준권리: 압류 (2025-11-10)

매각으로 전부 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요가 있으나, 별도 명시된 인수 권리 없음)

임차인 현황

* 김 , 보증금 3,000,000원, 차임 800,000원, 전입/확정일자 2024-11-19, 배당신고일자 2026-04-10, 대항력: 있음

* 주택도시보증공사(이정임), 보증금 262,500,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-03, 확정일자 2022-05-17, 배당신고일자 2024-06-13, 대항력: 없음

* 황 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-27, 대항력: 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

인수 보증금 합계: 0원

특별매각조건: 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

4. 상권분석

주변 상권: 각종 근린생활시설이 혼재된 업무지구로, 상업 및 업무 활동이 활발한 지역.

5. 생활정보

편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호함.

교통: 지하철 1호선 독산역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 이동이 편리함.

교육: 인근에 세일중학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 2명(김 , 황 )이 존재하여 명도 과정에서 시간 소요 및 추가 비용(명도 비용)이 발생할 수 있음.

황 임차인의 경우 보증금 및 차임이 미상으로, 권리 파악 및 명도 협상 시 더욱 신중한 접근 필요.

토지면적(13.22㎡) 대비 건물면적(30.69㎡)이 넓어 건물 가치 비중이 높음.

토지이용계획상 다수의 규제 사항(교육환경보호구역, 군사시설 보호구역, 토지거래계약 허가구역 등)이 존재하여 향후 개발 또는 이용에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

2020년 준공된 비교적 신축급 오피스텔로 상품성이 양호함.

독산역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변 상권 및 편의시설 이용이 용이함.

대항력 있는 임차인들의 명도 가능성 및 인수 보증금 유무를 철저히 확인해야 함. (HUG 임차인은 대항력 없으며, 특별 조건으로 인수되지 않을 가능성 높음)

다수의 제한사항이 있는 토지이용계획을 고려하여 신중한 투자가 요구됨.

8. 투자 포인트

신축 오피스텔로서의 안정적인 임대 수요 기대.

지하철역 인근의 우수한 교통 입지.

감정가가 최근 실거래가 수준으로, 시세 차익보다는 안정적인 임대 수익 또는 시세 반영 가격에서의 매수 기회.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2025년 4월 17일 (12층): 27,875만원 (30.69㎡ 기준)

* 2026년 2월 8일 (8층): 26,800만원 (30.69㎡ 기준)

본건 감정가: 27,700만원

실거래가 하단(26,800만원)과 감정가(27,700만원)가 유사한 수준입니다.

인수되는 임차보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인 2명에 대한 명도 비용(최소 500~1,000만원 이상)을 고려해야 합니다.

따라서, 실거래가 하단에 명도 비용 등을 가감하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

제안 입찰가 범위: 2억 7,000만원 ~ 2억 8,000만원

(근거: 최근 실거래가 범위 내에서 감정가를 고려하고, 명도비 등을 반영하여 결정. HUG 특별매각조건 및 대항력 있는 임차인 명도 용이성 등을 최우선으로 검토해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.