나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3391 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-100 한솔시티빌 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재‘서울신흥초등학교’북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2019.07.25.) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대에 자체 지반 대체로 등고평탄한 세장형 토지이며, 제1종근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외 및 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2022-09-15)(제한기간: 2022.9.15.∼2024.9.14./2024.9.15.∼2025.9.14.)<건축법>, 건축허가·착공제한지역(2025-03-27)(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 건축허가·착공제한지역(2025-09-11)(행위제한 고시일로부터 3년)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2022-08-26)(지정기간:2023.8.31.∼2024.8.30./2024.8.31.∼2025.8.30.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-02-13)(지정기간: 2025.2.18.∼2025.8.30./2025.8.31.∼2026.8.30.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.∼2026.12.31.), <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3391 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 감정가: 230,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 3-100 한솔시티빌 제5층 제502호

* 건물명: 한솔시티빌

* 용도: 도시형생활주택 (제1종근린생활시설 겸용)

* 사용승인일: 2019년 07월 25일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 5층 (해당 층: 5층)

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 21.63㎡ (약 6.54평)

* 건물면적 (전용면적): 26.92㎡ (약 8.14평)

* 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 ‘서울신흥초등학교’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

* 본건은 남측으로 노폭 약 6미터 내외, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 본 물건의 말소기준권리는 2023년 8월 22일자 서초세무서장의 압류입니다.

* 현재 등기부등본상 다수의 가압류, 압류, 강제경매 개시 결정 등이 존재하나, 이는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 본 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 조영선 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 217,500,000원

* 전입일자: 2021년 12월 09일

* 확정일자: 2021년 12월 16일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 특별매각조건에 따라, 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 본 건은 임차인의 대항력 문제가 없으며, 보증금 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 이용

* 본건은 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

* 해당 대지는 제1종근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 시세

* 본건의 건물면적(26.92㎡)과 감정가(230,000,000원)를 기준으로 평당 약 28,255,000원의 감정가가 산정되었습니다.

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 JSON 정보는 금액 표기가 불분명하고, 건물 연식이 본건(2019년 준공)과 상당한 차이가 있어 직접적인 시세 비교에 어려움이 있습니다. 따라서 본 보고서에서는 감정가를 주요 시세 판단 기준으로 삼았습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 서울신흥초등학교가 인근에 위치하며, 주거 지역 내에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육 환경: 서울신흥초등학교까지 도보로 접근 가능합니다. 다만, 교육환경보호구역으로 지정되어 있으므로 남부교육지원청을 통한 정확한 확인이 필요합니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 제한 사항:

* 건축허가·착공제한지역: 2025년 9월 14일까지 다수 지정되어 있어 향후 건축 관련 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2026년 8월 30일까지 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상에 대한 허가구역 지정도 포함되어 있어 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

* 장애물제한표면구역: 공항시설법에 따른 장애물 제한 표면 구역으로 지정되어 있습니다.

* 교육환경보호구역: 남부교육지원청 확인이 필요한 사항입니다.

* 대공방어협조구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한 사항이 있습니다.

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 속합니다.

* 이러한 제한 사항들은 향후 재건축, 증축, 또는 토지 거래 시 추가적인 검토 및 허가가 필요할 수 있음을 시사합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에 기재된 주택도시보증공사 외에 다른 임대 관계는 파악되지 않았으나, 계약 조건 확인 시 명확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2019년에 신축된 도시형생활주택으로 비교적 최신 건물이지만, 주변의 복잡한 토지이용계획 및 건축 제한 사항이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수할 권리나 보증금이 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건에 따른 매각 조건을 면밀히 확인해야 합니다.

* 주변 시세 자료의 신뢰도에 의문이 있어, 감정가를 중심으로 보수적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 향후 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 경매 물건으로 시세 대비 저가 매수가 가능할 잠재력이 있습니다.

* 복잡한 토지 제한 사항에도 불구하고, 주택으로의 이용은 가능하며 향후 도시 계획 변화에 따른 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 230,000,000원이며, 건물면적(26.92㎡) 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 주변 시세 자료의 신뢰성 문제와 다수의 토지 이용 제한, 건축 제한 사항 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 보수적인 입찰이 권장됩니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건이 명확하므로, 권리 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가의 90% ~ 100% 수준 (약 207,000,000원 ~ 230,000,000원) 에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.