나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3395 [1] 서울특별시 구로구 고척동 253-5 우진명가 제102동 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜온 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 '세곡초등학교' 북동측 인근에 위치하고, 인근에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 제102동 6층 내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2019.02.08.) 외벽: 석재붙임 마감, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. (내부구조도 참고)

설비내역

급·배수설비 등 기본적인 위생설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장(지하1층, 1층)등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 완경사지의 3필지 일단지인 부정형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외 도로 및 남측으로 노폭 약 6m 내외 막다른 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

고척동 253-5: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역 (진입표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어 협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.1.4.~2026.1.28./2026.1.29.~2027.1.28.), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 고척동 253-359: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역 (진입표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.1.4.~2026.1.28./2026.1.29.~2027.1.28.) 고척동 253-323: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역 (진입표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-02-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.1.4.~2026.1.28./2026.1.29.~2027.1.28.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임. (2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 Ⅳ.기타 참고사항 ② 참고.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3395 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 고척동 253-5 우진명가 제102동 제4층 제402호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

감정가: 340,000,000원

토지 면적: 37.42㎡ (약 11.32평)

건물 면적: 53.98㎡ (약 16.33평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 '세곡초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지는 인접 도로 대비 완경사지에 위치하며, 부정형의 3필지 일단지입니다.

북측으로는 노폭 약 4m 내외 도로, 남측으로는 노폭 약 6m 내외 막다른 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 8월 30일에 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권액 1,279,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을1: 주택임차권 (정하윤, 보증금 310,000,000원) - 말소 예정

* 갑10: 가압류 (주택도시보증공사) - 말소 기준 권리

* 갑12: 압류 (서초세무서장) - 말소

* 갑13: 압류 (구로구) - 말소

* 갑14: 강제경매 (주택도시보증공사) - 본 경매 개시 결정

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 개요는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이창훈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-07

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(정하윤)

보증금: 310,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-12-06

확정일자: 2019-11-26

배당신고일자: 2023-12-15

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

특별 매각 조건: 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이는 매수인이 임차보증금 관련 추가 부담을 지지 않음을 의미합니다.

4. 상권분석

본건은 세곡초등학교 인근 주거지역에 위치하며, 주변에 다세대 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

정비구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

인근 부동산 시장 정보를 분석한 결과, 최근 인근 지역에서 다양한 연식과 면적의 다세대 주택이 거래된 것으로 나타났습니다.

5. 생활정보

주변에 세곡초등학교 등 각급 학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

건축물은 2019년 2월 8일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택입니다.

건물 내에는 기본적인 위생, 전기, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 주차장(지하 1층, 1층) 시설도 구비되어 있습니다.

제공된 정보에 따르면 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 정비구역 지정: 재개발 또는 재건축 가능성이 있으나, 사업 진행 과정에서의 시간 소요 및 불확실성이 존재합니다.

* HUG 인수조건 변경: 구체적인 변경 내용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 공항소음 방지 및 소음 대책 지역, 장애물 제한 표면 구역, 대공방어 협조 구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정: 지정 기간 내 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 구로구 고척동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공)에 속하는 도시형생활주택입니다.

정비구역으로 지정되어 있어 장기적인 가치 상승 잠재력이 있으나, 다수의 규제 지역에 포함되어 있어 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

권리관계는 말소기준권리 하에 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수 부담은 적습니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권 및 채권은 특별 매각 조건에 따라 매수인이 인수하지 않을 것으로 보입니다.

주변 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 정비구역 지정: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 인수할 권리 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

* HUG 관련 조건: 특별 매각 조건으로 임차보증금 인수 위험이 해소됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 데이터를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 정보를 파악했습니다.

* 2026년 7월 거래, 2003년 준공, 전용 42.47㎡: 185,000,000원

* 2026년 7월 거래, 2016년 준공, 전용 52.61㎡: 240,000,000원

* 2026년 7월 거래, 2018년 준공, 전용 39.45㎡: 279,000,000원

본건은 전용면적 53.98㎡(약 16.33평)이며, 2019년 준공되었습니다.

이와 같은 시세 정보를 바탕으로 볼 때, 본건의 현 시세는 250,000,000원 ~ 290,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가는 340,000,000원으로 책정되었으나, 이는 주변 시세보다 높은 수준입니다.

권리상 인수 부담이 없고, HUG 관련 특별 매각 조건으로 보증금 인수 위험이 없다는 점을 고려하면, 감정가의 80% 수준인 약 272,000,000원부터 보수적으로 접근할 수 있습니다.

현 시세 범위를 고려한 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 310,000,000원 수준으로 볼 수 있습니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'의 정확한 내용과 특별 매각 조건에 대한 면밀한 추가 확인 후 입찰가를 최종 결정하는 것이 중요합니다.

최종 예상 입찰가는 280,000,000원 ~ 300,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.