나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3453 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제14층 제1402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무한 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 상업용 및 업무용, 주상복합용 건물이 혼재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고 본건 북서측 인근에 시내버스 정류장 및 종점은 있으나 지하철역은 다소 거리가 있어 대중교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층건 중 제14층 제1402호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 시스템 창호마감

이용상태

조사일 현재 오피스텔로 이용중임.

설비내역

엘레베이터, 위생설비, 급배수설비,소화시설,화재탐지설비 등 설비됨

토지의 형상 및 이용상태

935-20번지와 일단으로 등고평탄한 사다리형이며 현재 근린생활시설 및 업무시설의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 13~14미터, 북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

935-15: 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 도로(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 진입표면구역(진입표면)<공항시설법> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 935-20 : 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 진입표면구역(진입표면)<공항시설법> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3453 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제14층 제1402호

용도: 오피스텔 (현재 주거용으로 사용 중)

감정가: 263,000,000원

토지면적: 7.75㎡ (약 2.34평)

토지지분: 7.746㎡ (약 2.34평)

건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

건물지분: 29.99㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 상업용, 업무용, 주상복합 건물이 혼재하는 상업지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입은 가능하며, 본건 북서측 인근에 시내버스 정류장 및 종점이 있습니다. 다만, 지하철역과는 다소 거리가 있어 대중교통 상황은 보통 수준입니다. 가장 가까운 지하철역으로는 까치산역(2, 5호선)이 도보 약 12분 거리에 있습니다.

2.3. 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 13~14미터, 북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 진입표면구역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있어 외국인 등의 경우 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

2.5. 주변시설 및 혐오시설

주변에는 상업 및 업무시설이 밀집해 있으며, 주거 편의시설도 어느 정도 갖추고 있습니다. 검색 결과, 본건 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 건물의 말소기준권리(압류)는 2023년 3월 13일 강서세무서장의 압류이며, 이보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 총 채무액은 1,252,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박지훈

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-06-23

대항력: 없음

특이사항: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 신기원)

보증금: 232,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-11-09

확정일자: 2021-10-19

배당신고일자: 2023-08-16

대항력: 없음

특이사항: 주택임차권 등기 말소 조건 매각.

3.3. 매각 조건

본 건은 "임차인 신기원 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"됩니다. 이는 매수인에게 임차보증금에 대한 직접적인 인수 부담이 없음을 의미하지만, HUG(주택도시보증공사)의 잔액 반환청구권 포기 조건이 수반되므로 법률 전문가와의 상담이 필요합니다.

4. 상권분석

본 건물은 서울 강서구 화곡동의 상업지대에 위치하며, 주거용 오피스텔로 활용되고 있습니다. 주변 지역은 상업 및 업무시설이 혼재되어 있어 유동인구가 비교적 많을 것으로 예상됩니다. 29.99㎡ (약 9평) 크기의 오피스텔은 1인 가구나 소규모 사업체에 적합한 규모입니다. 최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적의 오피스텔이 2억원대에서 거래되고 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 중 14층에 위치.

* 내부 설비: 엘리베이터, 위생설비, 급배수설비, 소화시설, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 주거 및 상업지대에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다. 근처에 병원, 약국, 마트 등 생활필수시설이 도보 및 차량으로 접근 가능한 거리에 있습니다.

* 주차: 건물 주차 대수가 세대당 0.5대 수준으로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 관련 조건: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 매각 조건이 본 건의 가장 큰 리스크입니다. 비록 임차인의 대항력이 없고 인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나, HUG가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건이 붙어 있습니다. 이는 HUG의 권리 포기가 원만하게 이루어지지 않을 경우, 법적 분쟁이나 추가적인 문제 발생 가능성을 내포합니다. 매수인으로서는 HUG와의 명확한 협의 및 법률 검토가 필수적입니다.

* 낮은 감정가 대비 높은 채무총액: 감정가(263,000,000원) 대비 총 채무액(1,252,000,000원)이 매우 높아, 경매 낙찰가가 감정가를 하회할 가능성이 있습니다. 이는 HUG를 포함한 채권자들이 채권 전액을 회수하지 못할 수 있음을 시사합니다.

* 오피스텔의 주거용 사용: 공부상 용도는 오피스텔(업무시설)이나, 현황 주거용으로 사용 중입니다. 이는 향후 양도 시 세금 문제나 주거 용도 제한 등 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 공항 관련 제한: 중요시설물보호지구(공항) 및 진입표면구역으로 지정되어 있어, 향후 건축물 증개축 또는 용도 변경 시 공항 관련 법규의 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 상업지대에 자리 잡고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 복잡한 매각 조건, 감정가 대비 현저히 높은 채무 총액, 그리고 오피스텔의 주거용 사용 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 HUG의 배당 잔액에 대한 청구권 포기 조건은 매수인이 직접적인 보증금 인수 부담은 없더라도, 이와 관련된 절차상의 문제나 분쟁 발생 가능성을 고려해야 하므로, 철저한 사전 조사와 법률 자문이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 경쟁력 있는 낙찰가 기대: 높은 채무 총액과 HUG 관련 조건으로 인해, 경쟁이 심하지 않다면 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 지하철역(까치산역)과의 도보 접근성이 있으며, 주변에 상업시설 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 1인 가구 또는 소규모 사업체 수요: 9평대의 전용면적은 1인 가구의 주거 공간이나 소규모 사무실로 활용하기에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

현재 시장에서 유사 면적(약 9평)의 화곡동 오피스텔 실거래가는 2억원 초중반대에 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 2억 6,300만원입니다.

하지만 HUG 관련 조건, 대항력 없는 임차인의 보증금 전액 배당 불가 가능성, 높은 채무 총액 등 여러 리스크 요소를 고려할 때, 입찰가는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. HUG와의 협상 및 법적 절차 진행 가능성을 감안하여, 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 1억 8,400만원 ~ 2억 1,000만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 이는 법률 자문 후 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.