나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3403 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제11층 제1104호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 상가 및 주택 혼용지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 내 제102동 제11층 제1104호로서, [사용승인일 2021.07.29] 외벽 : 치장석 붙임 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 개별 난방 설비, 기계식 주차 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성된 6필지 일단의 사다리형 토지로서, 근생/오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 40m, 남서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<화곡동 367-1, 367-2, 367-117> 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03) <화곡동 367-8, 367-116, 367-162> 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호

서울남부지방법원 2026타경3403 (1)

경매 구분

부동산강제경매

채권자

주택도시보증공사 (추정)

1.2. 물건 개요

소재지

서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제11층 제1104호

건물 용도

다세대주택

매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가

303,000,000원

토지 면적

9. 28㎡ (약 2.81평)

건물 면적

25. 44㎡ (약 7.69평)

1.4. 건축물 정보

건물명

파크아리온

건축물 구조

철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물

사용 승인일

2021년 07월 29일

주차 시설

총 60대 (기계식 42대, 자주식 17대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 상가 및 주택 혼용지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 교육 환경

인근에 화원중학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

2.4. 편의 시설

주변에 상가 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

2.5. 혐오 시설 여부

본건 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m) 등으로 지정되어 있어, 김포공항과 인접한 지역입니다. 이로 인해 항공기 소음이 발생할 수 있으나, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대형 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 건에는 소유권보존, 소유권이전, 주택임차권, 강제경매, 압류 등의 권리가 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

본 건의 말소기준권리는 2026년 01월 28일 접수된 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2026타경3403)입니다 [cite: None]. 이 말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 인수/소멸 권리 분석

등기부등본상 을구에 기재된 주택임차권(송의진, 보증금 337,000,000원)은 말소 예정 권리로서, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 채권자인 주택도시보증공사가 매수인에게 임차권 승계 및 보증금 반환에 대한 대항력 포기 조건을 제시하며 매각이 진행됩니다 [cite: None]. 따라서 매수인이 인수해야 할 임대차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (송의진)

보증금: 337,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 01월 03일

확정일자: 2021년 12월 06일

배당신고일자: 2023년 11월 30일

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 법적으로 대항력이 없는 것으로 분석되며, 매각 조건에 따라 임차권이 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 화곡동 지역은 주택과 상가가 혼재된 지역으로, 노후된 건물과 신축 건물이 공존하며 다세대주택 및 오피스텔이 밀집한 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 건물 용도 및 특성

본건 건물인 파크아리온은 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다. 본건 호실은 다세대주택으로 이용 중이며, 소형 면적을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

신축 건물이라는 점과 주변 편의시설 접근성을 고려할 때 주거 편의성은 양호한 편입니다.

5.2. 기타 생활 인프라

인근에 버스정류장 및 학교가 위치하여 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

본 건은 주택도시보증공사(HUG)의 특별매각조건 하에 진행되며, 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있습니다. 비록 권리분석상 인수할 보증금은 없는 것으로 보이나, 관련 조건 및 절차를 면밀히 확인하는 것이 필요합니다 [cite: None].

6.2. 물건 자체 리스크

본건은 신축 건물에 해당하여 직접적인 노후화에 따른 하자 리스크는 적으나, 매수 후 하자 발생 시 직접적인 보수가 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

김포공항 인접으로 인한 항공기 소음 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축급 다세대주택으로, 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다. 특히 임차인 관련 특별 매각 조건으로 인해 매수인이 인수할 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하나, 공항 인근으로 인한 소음 발생 가능성은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 소형 다세대주택으로 소액 투자 또는 1인 가구 실거주에 적합합니다.

* 권리관계가 깔끔하게 정리될 가능성이 높아 안정적인 투자가 가능합니다.

* 서울 강서권의 신축 공급 물량이 제한적임을 감안할 때, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건으로 인한 보증금 미인수 조건은 매력적인 투자 포인트입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 303,000,000원입니다. 최근 인근 유사 신축 다세대주택의 매매 사례를 고려할 때, 본건의 전용면적(25.44㎡) 및 신축 연식(2021년)을 감안하면 감정가 수준은 시세를 적정히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

주변 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월, 19.98㎡ (2019년 건축) 거래가 216,000,000원 (평당 약 1081만원) [cite: None].

* 본 건의 감정가 대비 평당가: 303,000,000원 / 25.44㎡ = 약 1191만원/㎡.

본건은 감정가가 비교적 합리적인 수준으로 판단되며, 특별매각조건에 따른 권리 인수가 없는 점을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 290,000,000원

투자자는 본인의 투자 성향과 시장 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.