나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3507 [1] 서울특별시 양천구 신월동 235-12 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신강초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건내 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2022.03.23) 외벽: 치장벽돌 붙임 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

신월동 235-12, 235-13 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입 표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원 2026타경3507 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 양천구 신월동 235-12 제5층 제502호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

감정가는 300,000,000원이며, 토지 면적은 18.09㎡ (약 5.47평), 건물 면적은 29.91㎡ (약 9.05평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본건의 주요 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경, 선순위임차권이 있으며, 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신강초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용되고 있습니다.

본 건 남서측으로는 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 2월 15일자 강서세무서장의 압류입니다.

등기부등본상 소유권 보존(2022.03.29) 및 소유권 이전(2022.05.06, 매매) 이후 다수의 압류와 강제경매 개시 결정이 등기되었으나, 모두 말소 예정인 권리들입니다.

을구에는 정혜미의 주택임차권(2023.08.11, 보증금 369,000,000원)이 등기되었으나, 이 역시 말소 예정입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-04-21, 대항력 없음)

* 임차인: 주택도시보증공사(정혜미) (보증금 369,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-04, 확정일자 2022-04-01, 배당신고일자 2023-08-11, 대항력 없음)

물건명세서상 특이사항으로는 임차인 정혜미 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서 본 건 매각으로 인해 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 건이 소재한 신월동 일대는 다세대주택 및 아파트가 밀집된 대표적인 주거 지역입니다.

인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설과 더불어 다양한 상점, 병원, 금융기관 등 근린생활시설이 자리하고 있어 주거 생활을 위한 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

또한, 공원 등 녹지 공간도 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

교통 접근성 또한 양호하여 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 편리한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 신강초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 이용 시 서울 도심 및 수도권 접근성이 좋으며, 대중교통 이용 역시 편리한 편입니다.

* 편의시설: 각종 상업 시설, 관공서, 의료 시설 등이 근거리에 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 건물 정보: 본 건은 2022년 3월 23일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 5층에 위치한 다세대주택입니다. 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 설비가 완비되어 있습니다.

* 주변 환경: 현재까지 파악된 정보상으로는 본 건 주변에 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 소규모 공장 등이 혼재되어 있을 가능성은 배제할 수 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 임차권 관련: 본 건은 HUG 인수조건 변경 사항이 있으며, 임차인 관련 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. 다만, 매각 조건에 따라 매수인이 인수할 보증금은 없으며 임차권 등기 말소를 조건으로 하고 있어, 해당 조건 이행 여부가 중요합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 공항시설법상 구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에 일부 정보가 있으나, 정확한 임대 관계는 미상으로 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 2022년 신축된 건물로, 신축급 컨디션을 자랑하며 양천구 신월동의 편리한 생활 인프라와 교통망을 갖춘 다세대주택입니다.

권리 관계가 다소 복잡해 보일 수 있으나, HUG 인수 조건 및 임차권 관련 사항이 매각 조건에 따라 명확하게 정리될 예정이므로 인수 부담은 없다고 판단됩니다.

다만, 토지이용계획상 다소 까다로운 제한 사항들이 존재하므로 투자 시 이를 충분히 인지해야 합니다.

최근 실거래가 정보와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 측면이 있으나, 신축 건물이라는 점을 감안하여 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 사용승인으로 건물의 상태가 매우 양호합니다.

* 우수한 입지: 신강초등학교 인근의 편리한 주거 환경과 교통 요지에 위치합니다.

* 권리관계 명확성: HUG 조건에 따라 임차인 관련 부담이 인수되지 않으므로 안전한 투자가 가능합니다.

* 실수요 적합성: 1~2인 가구가 거주하기에 적합한 면적으로, 실수요자 접근이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 300,000,000원

비교 대상 매매가 분석:

* 2017년식 다세대, 52.41㎡ (약 15.8평): 302,000,000원 (약 576만원/㎡)

* 2019년식 다세대, 55.56㎡ (약 16.8평): 329,000,000원 (약 592만원/㎡)

본 건 물건은 2022년 신축으로 연식이 매우 짧고, 면적은 29.91㎡ (약 9.05평)으로 비교 대상 물건보다 작습니다.

신축 연식과 소형 면적이라는 점을 고려할 때, 비교 대상 물건들의 면당 가격을 직접 적용하는 데에는 한계가 있습니다.

제공된 최근 매매 정보 기반 시세는 약 1.7억~2.4억 원 수준으로 추정 가능하나, 본 건의 감정가는 3억 원으로 신축이라는 점이 반영된 것으로 보입니다.

권리 분석 결과, 인수할 보증금은 0원이며 HUG 인수 조건에 따라 매수인이 부담할 임차 보증금은 없습니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 270,000,000원

최종 입찰가는 해당 물건의 최신 시장 동향, 경매 참여 의향자 수, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.