나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3472 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 124-9 신길리움 제103동 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HD · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 영신초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통입니다.

교통상황

본건으로의 차량진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통입니다,

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건중 3층 302호로서 외 벽: 석재 마감 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 하이새시 창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비,도시가스에 의한 난방시설, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 4필지 일단의 사다리형으로 다세대주택건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 너비 약15m, 북서측으로 너비 약6m 및 남서측으로 너비 약4m의 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1),2)토지: 제2종일반주거지역(7층이하),도로(접함),가축사육제한구역(예외 : 애완 및 방범용 가축),교육환경보호구역,대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부관할),과밀억제권역,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26~2026.8.25)),토지거래계약에 관한허가구역(2025.10.15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31, 허가대상 용도:아파트), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 기호3 토지 제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역(예외 : 애완 및 방범용 가축),교육환경 보호구역,대공방어 협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부 관할),과밀억제권역,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등,용도:단독,다가구, 아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역 (2025.10.15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31,허가 대상 용도:아파트), 건축법제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 기호4 토지 제2종일반주거지역(7층이하),도로(접함),가축사육제한구역,교육환경보호구역,대공방어 협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부관할),과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25)),토지거래계약에관한허가구역(2025.10.15)(지정기간: 2025.10.20~2026.12.31,허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3472 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 124-9 신길리움 제103동 제3층 제302호

용도: 다세대주택

토지면적: 19.74㎡ (약 5.97평)

건물면적: 30.00㎡ (약 9.08평)

감정가: 314,000,000원

1.3. 매각 상세 정보

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 영신초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 상업시설 등이 혼재된 지역으로 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건으로의 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 허가대상 용도 및 기간 등 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건 등기부등본상 소유권 보존 및 이전 등기, 신탁 관련 등기, 압류, 가압류, 강제경매 개시 결정 등이 기재되어 있습니다.

총 권리 총액은 1,579,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: C (CRESSOTDOSSCHESAMUELALAINANTOINE)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-15

대항력: 없음

비고: 임대관계는 미상이며, 보증금 및 차임이 없는 점으로 보아 실질적인 임차인으로 보기는 어렵습니다. 금액이 미상인 점은 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (윤 대위)

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-27

확정일자: 2021-11-23

배당신고일자: 2024-01-11

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기 말소 조건부 매각 대상입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

본건의 말소기준권리는 2023년 8월 22일자 서초세무서장의 압류(갑11)로 추정됩니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시적으로 없으나, 임차인 윤 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매각 조건으로 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것이 명시되어 있습니다. 이는 임차인의 권리 행사가 제한되거나 포기될 조건이므로, 인수되는 보증금은 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

본건과 같은 건물인 '신길리움(Richen III)'에서 최근 2026년 7월 13일, 전용면적 29.85㎡(약 9.03평)의 물건이 635,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 70,321,152원에 해당하는 가격입니다.

인근 다른 다세대 주택 사례로는 2026년 7월 11일 거래된 전용면적 35.31㎡(약 10.68평)의 '경은빌라'가 590,000,000원(평당 약 55,243,446원), 2026년 7월 4일 거래된 전용면적 48.72㎡(약 14.74평)의 물건이 340,000,000원(평당 약 23,066,486원)에 거래되었습니다.

4.2. 시세 동향

신축 건물인 '신길리움'의 최근 매매가는 본건의 감정가(314,000,000원, 평당 약 34,581,498원) 대비 현저히 높은 수준을 보이고 있습니다. 이는 본건의 감정가가 시장 시세보다 낮게 책정되었거나, 신축 건물과의 비교에 따른 시세 차이일 가능성이 있습니다. 다만, 동일 건물 내 직전 거래 사례를 고려할 때, 본건의 잠재적 가치는 감정가를 상회할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 3층 302호입니다.

내부에는 위생설비, 도시가스 난방 시설, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이새시 창호입니다.

5.2. 주변 편의시설

본건 인근에는 영신초등학교가 위치하고 있으며, 주택 및 상업시설이 혼재된 지역으로 통상적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 환경에 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련

주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경 및 임차인 윤 의 주택임차권 등기가 말소 조건부로 매각됨에 따라, 해당 임차인의 권리가 소멸되는 것이 거래의 핵심입니다. 만약 임차인이 조건을 이행하지 않을 경우, 매수인에게 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다. 다만, 등기부상 '말소' 처리 및 임차인의 '대항력 없음' 상태는 권리 소멸 가능성을 높입니다.

6.2. 기타 권리 관계

압류, 가압류 등 다수의 권리 설정이 존재했으나, 강제경매로 인해 대부분 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 예상치 못한 절차상의 문제가 발생할 가능성은 항상 존재하므로, 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 신길동에 위치한 다세대주택으로, 신축 건물인 '신길리움'에 속해 있어 연식 대비 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

교통 및 생활 여건은 보통 수준이며, 특히 동일 건물 내 직전 매매 사례를 볼 때 시세 대비 저평가된 감정가가 눈에 띕니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 복잡한 권리 관계가 존재하나, 임차인의 대항력이 없고 등기부상 말소 예정으로 명확히 처리될 경우, 본건은 시세 대비 유리한 조건으로 취득할 수 있는 잠재력이 높습니다.

8. 투자 포인트

* 동일 건물 '신길리움' 내 직전 매매 사례 대비 감정가 저평가

* 최근 준공된 신축급 건물로 향후 가치 상승 기대

* 임차인 권리 관계 명확히 정리될 경우, 명도 관련 분쟁 최소화 및 인수 부담 없음

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 임대 수요 확보 용이

9. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금이 0원이라는 점과 임차인 권리 관계가 명확히 정리된다는 전제 하에, 최근 동일 건물 매매가(635,000,000원)와 감정가(314,000,000원)를 종합적으로 고려하여 산정합니다.

본건의 잠재적 시장 가치는 6억 원 이상으로 판단되나, 경매 절차의 특성과 복잡한 권리 관계 해소 가능성을 감안하여 보수적으로 접근합니다.

예상 입찰가: 350,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.