나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3481 [1] 서울특별시 금천구 독산동 378-404 신영팰리스 제2층 제205호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재‘독산2동주민센터’북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제205호로서, (사용승인일: 2020.03.10.) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대에 자체 지반 대체로 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지이며, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

독산동 378-404, 378-405 :도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2023-01-17)(제한기간: 2023.1.17.∼2025.1.16./2025.1.17.∼2026.1.16.)<건축법>, 건축허가·착공제한지역(2026-01-15)(제한기간 : 행위제한 고시일로부터 3년)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-06 ?12)(지정기간 : 2025.6.17.∼2026.8.30.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.∼2026.12.31.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3481 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 378-404 신영팰리스 제2층 제205호

용도: 다세대주택

건축년도: 2020년 3월 10일 사용승인

토지면적: 19.23㎡ (약 5.82평)

건물면적: 27.20㎡ (약 8.23평)

감정가: 238,000,000원

2.3. 매각 대상

토지/건물일괄매각

2.4. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는임차인이 존재합니다.

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

명시된 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 독산2동주민센터 북동측 인근에 위치합니다.

3.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 205호입니다. 외벽은 석재붙임 마감이며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 기본적인 전기, 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

3.4. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 완경사지에 자체 지반이 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3.5. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2025.1.17. ~ 2026.1.16. 및 2026.1.15. 고시일로부터 3년), 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상 지정기간 포함) 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 거래 시 제한사항을 확인해야 합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

소유권보존(2020.03.13) 이후 공유자전원지분전부이전(2020.06.29)이 있었습니다.

을구에는 주택임차권(최동수, 220,000,000원)이 등기되었으나, 2024.07.11.부로 말소 예정입니다.

갑구에는 강제경매(채권자: 주택도시보증공사, 220,000,000원)가 2026.01.29.에 개시되었으며, 이는 말소기준권리입니다. 이후 압류(금천구, 2026.03.10)가 있었으나 모두 말소될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 220,000,000원입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: THINNANDARHTET

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-05-10

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있습니다. 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행되므로, 실제 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 계약 조건 및 법적 효력을 재확인할 필요가 있습니다.

* 임차인: YUTINGYOU

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-05-10

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있습니다. 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행되므로, 실제 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 계약 조건 및 법적 효력을 재확인할 필요가 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(최동수)

보증금: 220,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-06-29, 확정일자: 2022-06-29

배당신고일자: 2024-07-11

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인이나, HUG 관련 조건으로 인수 여부 및 처리 과정을 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 다세대주택, 단독주택과 함께 일부 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 지역 특징

금천구 독산동은 주거지로서 비교적 안정적인 지역입니다. 최근 신축 다세대 주택의 거래 사례가 있으나, 건축 및 토지 거래 관련 제한사항이 다수 존재하여 향후 개발 또는 재건축에 대한 제약이 있을 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

주변에 독산2동주민센터가 소재하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 접근성이 양호합니다. 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있습니다.

6.2. 교육 및 의료시설

구체적인 교육 및 의료시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 도심 주거지역에 준하는 수준의 편의시설을 기대할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련 리스크

보증금이 0원인 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 임대차 관계의 복잡성으로 인해 향후 명도 과정이나 법적 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 임차인과의 계약 조건 및 HUG 인수 조건에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

7.2. 건축 및 토지 거래 제한

해당 지역은 장기간에 걸친 건축허가·착공 제한 및 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 신축, 증축, 개축 등 건축 행위나 토지 거래 시 상당한 제약이 따릅니다. 이는 투자 가치 및 향후 활용성에 영향을 줄 수 있습니다.

7.3. 건물 노후도

2020년 사용승인된 건물이므로 비교적 신축에 속하나, 향후 건물 유지보수 및 관리에 대한 고려가 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 다세대주택으로, 신축 건물이지만 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 및 복잡한 HUG 인수 조건, 그리고 장기간의 건축 제한 사항 등 다수의 특이사항을 포함하고 있습니다. 이러한 조건들로 인해 권리분석 및 명도 과정에서 면밀한 주의가 요구됩니다. 시장 가격 대비 감정가가 합리적인 수준으로 보이나, 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 신축급 다세대주택

2020년에 사용승인된 건물로 비교적 최신 축에 속하여 기본적인 주거 상품성은 갖추고 있습니다.

9.2. 합리적인 감정가

제공된 시세 정보를 감안할 때, 감정가(238,000,000원)는 주변 시장 가격 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

9.3. 인수 보증금 0원

명시된 조건에 따라 임차인으로부터 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 잔금 납부 후 추가적인 보증금 부담 없이 명도가 진행될 수 있습니다 (단, 관련 조건 재확인 필수).

10. 예상 입찰가

현재 파악된 시세 정보와 감정가, 그리고 물건의 특이사항을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 권장됩니다. 대항력 있는 임차인의 존재와 HUG 인수조건 변경, 건축 제한 사항 등을 감안하여, 감정가를 기준으로 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

감정가: 238,000,000원

주변 시세(2026년 5월 거래 기준) 분석 결과, 면적과 연식에 따라 ㎡당 약 640만원 ~ 1,090만원 수준으로 거래되었습니다. 본건(27.20㎡, 2020년 준공)의 경우, 감정가는 ㎡당 약 875만원 수준으로, 시세 범주 내에 있습니다.

종합적으로 판단하여, 잠재적 리스크를 감안하고 무리한 경쟁을 피하기 위해 감정가 대비 100% ~ 105% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

예상 입찰가: 255,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.