나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3476 [1] 서울특별시 금천구 독산동 978-1 쌍용프라임 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도하 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ‘독산3동주민센터’ 남측에 위치하는 부동산으로서 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서, 사용승인일 : 2012-06-15 외벽 : 석재붙임 마감 창호 : 샤시 창호 등 내벽, 천장 : 벽지도배, 타일마감 및 개별인테리어마감 등임.

이용상태

대상 물건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 도시가스설비, 위생 및 급배수시설 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 토지로서, 다세대주택(통칭:쌍용프라임)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 폭 약6m의 포장도로에 접해있으며, 차량진입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,건축허가·착공제한지역(2025-12-26)( [제한기간: (최초)제한공고 (고시)일로부터 2년])<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역) <공항시설법>,대공방어협조구역 (위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24) (주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(2026-01-02) (지정기간: 2026.1.7.~2027.1.28.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 금천구 독산동 978-1 쌍용프라임 제5층 제501호

1.2. 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3476 (1)

용도: 다세대주택

토지면적: 23.87㎡ (약 7.23평)

토지지분: 23.87㎡ (약 7.23평)

건물면적: 39.39㎡ (약 11.91평)

건물지분: 39.39㎡ (약 11.91평)

감정가: 294,000,000원

1.3. 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.4. 특이사항 및 주의사항

- HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 내용이 있습니다.

- 임차인 설 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

- 임차인 현황상 대항력은 없는 것으로 나타나며, 인수 보증금은 0원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ‘독산3동주민센터’ 남측에 위치하고 있으며, 주변으로는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 용도구역이 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2025-12-26까지), 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025-08-21 지정) 등으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 12월 19일 접수된 서민금융진흥원의 가압류(채권액 금14,161,393원)입니다.

3.2. 권리 요약

- 소유권 이전 기록이 다수 존재합니다.

- 주택임차권(설만석, 금290,000,000원, 2024-07-15 접수)은 말소 예정입니다.

- 가압류(서민금융진흥원), 압류(금천구), 강제경매(주택도시보증공사), 가압류(주식회사국민행복기금) 등이 등기되어 있으며, 대부분 말소 예정입니다.

- 총 등기부채권액은 317,963,890원입니다.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에는 지상권이 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 분석

- 임차인은 주택도시보증공사(설만석)이며, 보증금은 290,000,000원, 차임은 0원입니다.

- 전입일자는 2022년 06월 08일, 확정일자는 2022년 05월 16일입니다.

- 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

- 본건 매각조건상 임차인 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대해 배당받지 못한 임차보증금 반환청구권을 포기해야 하며, 주택임차권 등기를 말소하는 것이 매각 조건입니다.

4. 상권분석

4.1. 시세 분석

본건 건물은 2012년 6월 15일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 5층에 위치한 다세대주택입니다. 전용면적은 39.39㎡(약 11.91평)입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 시기(2012년)에 건축된 연립주택(21.99㎡)이 2026년 5월 1일 14,000만원에 거래되었습니다. 또한, 2023년 건축된 다세대주택(29.87㎡)은 2026년 5월 5일 32,500만원에 거래되었으며, 2017년 건축된 다세대주택(53.72㎡)은 2026년 5월 6일 44,000만원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 294,000,000원으로, 면적당 감정가는 약 746만원/㎡입니다.

비교 사례 중 2017년 건축된 53.72㎡ 면적의 다세대주택(44,000만원)은 약 819만원/㎡의 거래가를 보이며, 이는 본건의 감정가와 유사한 수준입니다. 다만, 2023년 건축된 29.87㎡ 면적의 다세대주택(32,500만원)은 약 108.8만원/㎡로, 2012년 건축된 21.99㎡ 면적의 연립주택(14,000만원)은 약 63.6만원/㎡로, 비교 사례들과 본건 감정가 간의 시세 편차가 크게 나타나고 있습니다. 이는 건물 연식, 면적, 개별 물건의 상태 및 입지에 따라 시세가 다르게 형성될 수 있음을 시사합니다.

4.2. 주변 개발 및 투자 포인트

- 본건은 서울시 금천구 독산동에 위치하여 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

- 대중교통 접근성이 양호하며, 주변에 주거 및 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 있습니다.

- HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건부 매각으로 인해, 인수 부담이 없는 조건으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 독산3동 주민센터가 위치하며, 근린생활시설 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 접근이 용이합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

주변 지역에 대한 구체적인 교육 및 의료 시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거지역으로서의 기본적인 시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

5.3. 주거 환경

본건은 다세대주택이 밀집한 주거 지역에 위치하며, 주변에 아파트 단지도 있어 비교적 정돈된 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세 편차

제공된 주변 실거래가 정보 중 일부(2023년 건축, 29.87㎡)는 본건의 감정가와 비교 시 면적당 단가가 현저히 낮게 나타나, 감정가가 실제 시장 가격 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

6.2. 임차인 관련 조건

임차인 대항력은 없으나, HUG 인수 조건 변경 및 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 조건부 매각이라는 특수한 상황은 명확한 이해와 추가 확인이 필요합니다. 매각 조건에 따라 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권 포기가 이루어지지 않을 경우, 매수인에게 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 토지이용 제한

건축허가·착공제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 토지 이용 제한이 존재하므로, 향후 건물 증축, 개축 또는 소유권 이전 시 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 건물 노후도

2012년 준공된 건물로, 사용 연수가 14년 경과되었습니다. 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. (참고: 최근 금천구 독산동 일대 노후 건축물 안전 문제가 보도된 바 있으나, 본건과는 직접적인 연관성은 불분명합니다.)

7. 종합 의견

본건 서울특별시 금천구 독산동 978-1 쌍용프라임 제5층 제501호는 준수한 입지 조건과 함께, 임차인 관련 복잡한 조건이 붙은 경매 물건입니다. 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악되나, HUG와의 조건부 매각으로 인해 명확한 소유권 이전 절차 확인이 필수적입니다. 감정가는 294,000,000원이나, 일부 실거래가와 비교 시 시세 편차가 존재하므로 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 2017년 건축된 유사 면적의 거래 사례(약 819만원/㎡)와 비교 시 감정가(약 746만원/㎡)는 합리적인 수준으로 보이나, 다른 비교 사례와의 격차가 커 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없다는 점은 명확한 장점입니다.

- HUG 인수조건 변경으로 인한 특별 조건 하에, 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

- 주거 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가 294,000,000원을 기준으로 하되, 일부 비교 사례와의 시세 편차 및 경매 물건의 특수성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 2017년 건축된 유사 면적 물건의 거래 단가(약 819만원/㎡)와 본건의 감정가 단가(약 746만원/㎡)를 고려하면 감정가가 과도하게 높다고 보기는 어렵습니다. 그러나 안전상의 잠재적 리스크와 임차인 관련 복잡한 조건들을 감안하여, 감정가 대비 90% 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 260,000,000원 (2억 6천만원)

* 상기 예상 입찰가는 제공된 정보 및 일반적인 시장 분석에 기반한 것으로, 실제 낙찰가는 경쟁 입찰 상황 및 추가적인 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 또한, 임차인 관련 조건에 대한 최종 확인은 필수입니다.1.물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 금천구 독산동 978-1 쌍용프라임 제5층 제501호

1.2. 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3476 (1)

용도: 다세대주택

토지면적: 23.87㎡ (약 7.23평)

토지지분: 23.87㎡ (약 7.23평)

건물면적: 39.39㎡ (약 11.91평)

건물지분: 39.39㎡ (약 11.91평)

감정가: 294,000,000원

1.3. 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.4. 특이사항 및 주의사항

- HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 내용이 있습니다.

- 임차인 설 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

- 임차인 현황상 대항력은 없는 것으로 나타나며, 인수 보증금은 0원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ‘독산3동주민센터’ 남측에 위치하고 있으며, 주변으로는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 용도구역이 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2025-12-26까지), 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025-08-21 지정) 등으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 12월 19일 접수된 서민금융진흥원의 가압류(채권액 금14,161,393원)입니다.

3.2. 권리 요약

- 소유권 이전 기록이 다수 존재합니다.

- 주택임차권(설만석, 금290,000,000원, 2024-07-15 접수)은 말소 예정입니다.

- 가압류(서민금융진흥원), 압류(금천구), 강제경매(주택도시보증공사), 가압류(주식회사국민행복기금) 등이 등기되어 있으며, 대부분 말소 예정입니다.

- 총 등기부채권액은 317,963,890원입니다.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에는 지상권이 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 분석

- 임차인은 주택도시보증공사(설만석)이며, 보증금은 290,000,000원, 차임은 0원입니다.

- 전입일자는 2022년 06월 08일, 확정일자는 2022년 05월 16일입니다.

- 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

- 본건 매각조건상 임차인 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대해 배당받지 못한 임차보증금 반환청구권을 포기해야 하며, 주택임차권 등기를 말소하는 것이 매각 조건입니다.

4. 상권분석

4.1. 시세 분석

본건 건물은 2012년 6월 15일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 5층에 위치한 다세대주택입니다. 전용면적은 39.39㎡(약 11.91평)입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 시기(2012년)에 건축된 연립주택(21.99㎡)이 2026년 5월 1일 14,000만원에 거래되었습니다. 또한, 2023년 건축된 다세대주택(29.87㎡)은 2026년 5월 5일 32,500만원에 거래되었으며, 2017년 건축된 다세대주택(53.72㎡)은 2026년 5월 6일 44,000만원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 294,000,000원으로, 면적당 감정가는 약 746만원/㎡입니다.

비교 사례 중 2017년 건축된 53.72㎡ 면적의 다세대주택(44,000만원)은 약 819만원/㎡의 거래가를 보이며, 이는 본건의 감정가와 유사한 수준입니다. 다만, 2023년 건축된 29.87㎡ 면적의 다세대주택(32,500만원)은 약 108.8만원/㎡로, 2012년 건축된 21.99㎡ 면적의 연립주택(14,000만원)은 약 63.6만원/㎡로, 비교 사례들과 본건 감정가 간의 시세 편차가 크게 나타나고 있습니다. 이는 건물 연식, 면적, 개별 물건의 상태 및 입지에 따라 시세가 다르게 형성될 수 있음을 시사합니다.

4.2. 주변 개발 및 투자 포인트

- 본건은 서울시 금천구 독산동에 위치하여 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

- 대중교통 접근성이 양호하며, 주변에 주거 및 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 있습니다.

- HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건부 매각으로 인해, 인수 부담이 없는 조건으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 독산3동 주민센터가 위치하며, 근린생활시설 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 접근이 용이합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

주변 지역에 대한 구체적인 교육 및 의료 시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역으로서의 기본적인 시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

5.3. 주거 환경

본건은 다세대주택이 밀집한 주거 지역에 위치하며, 주변에 아파트 단지도 있어 비교적 정돈된 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세 편차

제공된 주변 실거래가 정보 중 일부(2023년 건축, 29.87㎡)는 본건의 감정가와 비교 시 면적당 단가가 현저히 낮게 나타나, 감정가가 실제 시장 가격 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

6.2. 임차인 관련 조건

임차인의 대항력은 없으나, HUG 인수 조건 변경 및 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 조건부 매각이라는 특수한 상황은 명확한 이해와 추가 확인이 필요합니다. 매각 조건에 따라 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권 포기가 이루어지지 않을 경우, 매수인에게 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 토지이용 제한

건축허가·착공제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 토지 이용 제한이 존재하므로, 향후 건물 증축, 개축 또는 소유권 이전 시 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 건물 노후도

2012년 준공된 건물로, 사용 연수가 14년 경과되었습니다. 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. (참고: 최근 금천구 독산동 일대 노후 건축물 안전 문제가 보도된 바 있으나, 본건과는 직접적인 연관성은 불분명합니다.)

7. 종합 의견

본건 서울특별시 금천구 독산동 978-1 쌍용프라임 제5층 제501호는 준수한 입지 조건과 함께, 임차인 관련 복잡한 조건이 붙은 경매 물건입니다. 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악되나, HUG와의 조건부 매각으로 인해 명확한 소유권 이전 절차 확인이 필수적입니다. 감정가는 294,000,000원이나, 일부 실거래가와 비교 시 시세 편차가 존재하므로 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 2017년 건축된 유사 면적의 거래 사례(약 819만원/㎡)와 비교 시 감정가(약 746만원/㎡)는 합리적인 수준으로 보이나, 다른 비교 사례와의 격차가 커 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없다는 점은 명확한 장점입니다.

- HUG 인수조건 변경으로 인한 특별 조건 하에, 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

- 주거 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가 294,000,000원을 기준으로 하되, 일부 비교 사례와의 시세 편차 및 경매 물건의 특수성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 2017년 건축된 유사 면적 물건의 거래 단가(약 819만원/㎡)와 본건의 감정가 단가(약 746만원/㎡)를 고려하면 감정가가 과도하게 높다고 보기는 어렵습니다. 그러나 안전상의 잠재적 리스크와 임차인 관련 복잡한 조건들을 감안하여, 감정가 대비 90% 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 260,000,000원 (2억 6천만원)

* 상기 예상 입찰가는 제공된 정보 및 일반적인 시장 분석에 기반한 것으로, 실제 낙찰가는 경쟁 입찰 상황 및 추가적인 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 또한, 임차인 관련 조건에 대한 최종 확인은 필수입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.