나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3341 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동2가 328-11 여의도미르웰한올림2차오피스텔 제5층 제510호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 "지하철1호선 영등포역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상15층 건 내 제5층 제510호로서, 외벽 : 치장 석재 마감 창호 : 샤시 창호

이용상태

오피스로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비,승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 인접 토지 대비 평지인 부정형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 각각 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

영등포동2가 328-11,영등포동2가 328-14 도시지역, 준주거지역 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)) 영등포동2가 332-4 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)), 건축선(건축과 문의)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3341 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동2가 328-11 여의도미르웰한올림2차오피스텔 제5층 제510호

용도: 오피스텔

감정가: 157,000,000 원

토지면적: 4.14㎡ (약 1.25평)

건물면적: 14.53㎡ (약 4.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가에 소재하며, 지하철 1호선 영등포역 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타납니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조 15층 건물 중 5층에 위치하며, 외벽은 치장 석재 마감, 창호는 샤시로 시공되었습니다.

토지는 3필지가 일단의 평지인 부정형 토지로, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 남측 및 북측으로 외곽공도와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2026년 1월 22일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

매각으로 인해 아래 권리는 말소될 예정입니다.

* 을1. 주택임차권 (손정희, 보증금 154,300,000원). 전입일자 2018년 10월 4일, 확정일자 2018년 10월 4일.

본건은 특별매각조건으로 인해 임차인 및 주택임차권 승계인이 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 또한, 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서, 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다.

등기부상 총 채권액은 154,300,000원입니다.

인수되는 보증금 합계: 0 원

1.3. 상권분석

본건은 영등포역 인근에 위치한 상업 및 주거 복합지역에 속해 있습니다.

주변에 롯데백화점, 신세계백화점, 타임스퀘어 등 대형 유통시설과 금융기관, 관공서가 밀집해 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발합니다.

오피스텔 및 근린생활시설 용도로 이용 가능한 지역으로, 소규모 사업체, 개인 사무실 또는 임대 수익을 위한 투자 목적에 적합할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교통은 지하철 1호선 영등포역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권으로의 접근성이 매우 우수합니다.

롯데백화점, 이마트, 각종 병원, 은행 등 생활 편의시설이 매우 풍부하게 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

주변에 교육 시설이 있으나, 상업지역 특성상 직주근접 및 편의성을 중시하는 수요층에게 더 적합한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각되므로, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

전용면적 14.53㎡(약 4.39평)의 소형 면적이므로, 공간 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등이 지정되어 있어 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 영등포역 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 전혀 없어 명확한 권리 상태로 취득 가능하며, 임차인의 권리 포기 조건으로 인해 보증금 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

최근 실거래가(2024년 9월, 15,200만원)와 감정가(15,700만원)를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지로 인한 높은 직주근접 수요 및 임대 수요 확보 가능성.

권리관계가 깨끗하여 명확한 권리 상태로 취득 가능.

1인 가구 증가 추세에 따른 소형 오피스텔의 안정적인 임대 수익 기대.

최근 실거래가를 반영한 합리적인 가격대로 투자 매력도 높음.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 157,000,000원이며, 최근 실거래가는 2024년 9월에 15,200,000원으로 확인됩니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없으므로, 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 건물의 면적, 위치, 시장 상황 등을 감안할 때, 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 155,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다. 최근 거래가격을 고려할 때, 이 가격대를 중심으로 적정 수준을 판단하여 입찰에 참여하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.