나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3423 [1] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제13층 제1304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며,주위는 오피스텔,아파트형 공장 및 지원센터,공장,아파트및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며,대중교통수단으로 인근에 노선버스정류장 및 다소 원거리에 지하철역(1호선 독산역)이 소재하는 바 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 건물 내 제13층 제1304호(사용승인일;2020.04.13)로서 외벽;석재붙임 등 마감 창호;새시창호 입니다.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔;별첨 내부구조도 참조) 입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,도시가스설비,승강기설비,지상 및 기계식주차장설비,화재탐지 및 경보설비,소화설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 인접 도로대비 등고 평탄한 세장형의 토지로,업무시설 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약10m 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1;도시지역,준공업지역,지구단위계획구역(2024-06-27),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망),대공방어협조구역(위탁고도;해발194m(지반+건축+옥탑),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지및 군사시럭 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간;2025.08.26~2026.08.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상;아파트/지정기간;2025.10.20~2026.12.31) 기호2;도시지역,준공업지역,지구단위계획구역(2024-06-27),소로1류(폭10m~12m)(2024-06-27)(접함),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망),대공방어협조구역(위탁고도;해발194m(지반+건축+옥탑),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지및 군사시럭 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간;2025.08.26~2026.08.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상;아파트/지정기간;2025.10.20~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3423 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제13층 제1304호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 285,000,000원

토지면적: 13.22㎡ (약 3.99평)

건물면적: 30.69㎡ (약 9.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 존재

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

2. 입지조건

1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 오피스텔, 아파트형 공장 및 지원센터, 공장, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고, 다소 원거리에 지하철 1호선 독산역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

3. 건물구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 13층 건물 내 제13층 제1304호이며, 2020년 4월 13일에 사용승인됨. 외벽은 석재붙임 등 마감, 창호는 새시 창호임. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

4. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비 등이 구비되어 있음.

5. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

* 보증금: 369,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-08-20

* 확정일자: 2021-07-14

* 배당신고일자: 2023-09-08

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 주택도시보증공사이며, 대항력은 없는 것으로 파악됨.

2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2023-09-04 서대문세무서장 압류 (갑6)

* 소유권 관련: 신탁등기 말소, 공유자지분 이전 등이 확인됨.

* 임차권: 을1 (2023-09-08) 주택임차권, 권리금액 369,000,000원 (말소예정)

* 압류/경매: 서대문세무서장, 금천구, 은평세무서장 압류 및 주택도시보증공사 강제경매 (갑9) 기입등기.

3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 본건 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음)

4. 권리분석 종합

말소기준권리보다 후순위인 주택도시보증공사의 임차권(을1) 및 압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보임. 그러나, 주의사항에 명시된 바와 같이 임차인(주택도시보증공사)은 매수인에게 보증금 잔액 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, 이 점을 반드시 유의해야 함. 비록 대항력은 없으나, HUG 인수조건 변경 관련 사항은 추가적인 확인이 필요함.

5. 인수 보증금

인수 보증금은 0원임.

4. 상권분석

본건이 위치한 금천구 가산동 지역은 다수의 오피스텔, 아파트형 공장, 지원센터 등이 밀집해 있어 업무 기능과 배후 주거 기능을 동시에 갖춘 지역임. 특히 가산디지털단지와 인접하여 직주근접 수요가 풍부하며, 주변에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 발달하여 상권 활성화가 기대되는 지역임.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 세일중학교가 위치하여 통학이 가능함.

* 교통: 독산역(1호선)이 다소 원거리에 있으나, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 주변에 다양한 상가와 편의시설이 있어 생활 편의성은 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 임차인 관련 조건: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 임차인(주택도시보증공사)이 보증금 잔액에 대한 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행된다는 점은 매수인이 주의해야 할 사항임. HUG와의 조건 협상 및 관련 서류 확인이 필수적임.

* 토지거래허가구역: 본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 허가 취득 후 거래가 가능함. (지정 기간: 2025.08.26~2026.08.25, 2025.10.20~2026.12.31)

* 주변 시설: 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 가산디지털단지 주변의 개발 및 재건축 현황에 따른 소음, 먼지 등 일시적인 불편함은 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 가산동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 주변에 업무시설 및 산업단지가 밀집해 있어 임대 수요가 안정적인 편임. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 건물 상태 또한 신축급으로 양호할 것으로 예상됨. 다만, HUG 관련 임차인 조건 및 토지거래허가구역 지정 등 몇 가지 유의사항이 있어 철저한 사전 조사가 필요함.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물로 유지보수 비용 부담이 적음.

* 안정적인 배후 수요: 가산디지털단지와 인접하여 풍부한 직주근접 임대 수요 확보 가능.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 이용이 용이하며, 주변 편의시설이 잘 갖춰져 있음.

* 미래 가치: 금천구 지역 개발 및 산업단지 확장 가능성에 따른 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

현재 파악된 최근 실거래가 정보는 다음과 같습니다.

* 2025년 4월 12층 매물: 278,750,000원 (27,875만원)

* 2026년 2월 8층 매물: 268,000,000원 (26,800만원)

본건은 13층으로, 최근 거래된 12층 매물(278,750,000원)보다 높은 층수에 해당하며, 감정가(285,000,000원)를 고려할 때, 현 시세 및 층수 이점을 감안하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

다만, HUG 관련 임차인의 조건부 매각 사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세 기준 예상 입찰가는 약 275,000,000원 ~ 285,000,000원 범위로 예상됩니다.

보수적인 관점에서, 최선순위 임차인의 권리 분석 및 HUG 관련 특이사항을 충분히 검토한 후, 280,000,000원을 중심으로 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

(면적 표기: 건물면적 30.69㎡는 약 9.28평에 해당합니다. 제공된 JSON 정보는 전용면적만을 담고 있으며, 본 물건은 오피스텔이므로 이 면적이 계약 면적과 유사하게 간주될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.