나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3346 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 102-137 더스위트 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공공시설, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철5호선 "화곡역" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대) 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임. (후첨 ' 내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 정방형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 강서로24길과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경3346 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 102-137 더스위트 제2층 제201호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

323,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 15.26㎡ (약 4.62평)

* 건물면적: 23.91㎡ (약 7.23평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 건축 정보

* 준공연도: 2021년

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용 건물, 공공시설, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 북서측 및 남동측으로 강서로24길과 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역(수평표면)

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 서울남부지방법원 강제경매개시결정등기(2026.01.30. 접수, 갑4)입니다.

3.2. 권리관계 요약

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 경매를 통해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 김지훈)

* 보증금: 295,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-20

* 확정일자: 2022-07-18

* 배당신고일자: 2024-08-09

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김지훈은 대항력이 없으나, 주택도시보증공사(HUG)의 보증 관련 조건 변경으로 인해, 매각 조건으로 임차인이 배당받지 못한 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기해야 하며, 이를 조건으로 주택임차권 등기가 말소될 예정입니다. 이 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인에게 잔여 보증금 반환 책임이 인수될 수 있으므로, 매각 기일에 이 조건의 명확한 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 단, 임차인 관련 포기 조건이 명확히 이행되는 것을 전제로 합니다.

3.5. 등기부채권 총액

295,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주거지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 부동산 시장 동향 (JSON 분석)

최근 2026년 7월 거래 사례를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대 주택 거래가는 다음과 같습니다.

* "더원" (2019년 건축, 19.98㎡): 216,000,000원 (약 3,584만원/평)

* "(504-114)" (1986년 건축, 37.44㎡): 150,000,000원 (약 1,324만원/평)

* "시원그린빌(1014-11)" (2002년 건축, 37.56㎡): 160,000,000원 (약 1,408만원/평)

본건과 유사한 연식 및 면적을 가진 "더원"의 거래가를 기준으로 볼 때, 본건의 시세는 약 2억 5,000만원 ~ 2억 8,000만원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 서울화일초등학교가 남서측 인근에 위치합니다.

5.2. 편의시설

* 주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주차

* 건물 내 개별 난방 및 기본적인 위생 설비와 함께 승강기, 주차장 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 임차인 포기 조건

임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건은 본 건 매각의 핵심입니다. 이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우, 낙찰자가 임차인에게 지급해야 할 보증금이 발생할 수 있어, 잠재적 부담으로 작용할 수 있습니다. HUG 인수조건 변경 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 제한

* 공항 관련 구역(수평표면구역), 대공방어협조구역 등 공공시설 및 군사시설 관련 제한사항이 존재합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등의 경우 허가 절차가 필요합니다.

6.3. 기타

* 주변에 대규모 혐오시설이 있다는 정보는 제공되지 않았습니다. 교육시설과 인접해 있어 혐오시설의 입지 가능성은 낮아 보입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2021년 준공된 도시형생활주택으로, 약 7.23평의 소형 주택입니다. 지하철 5호선 화곡역 인근으로 교통이 편리하며, 신축급 건물이어서 관리가 용이할 수 있다는 장점이 있습니다.

7.2. 장단점 요약

* 장점: 비교적 신축 건물, 역세권 접근성, 일괄 매각으로 권리관계 정리 용이(조건부).

* 단점: 임차인 관련 복잡한 매각 조건, 다수의 토지이용계획 제한, 감정가가 시장 시세 대비 높아 보임.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 강점

* 신축급 건물로서의 상품성.

* 화곡역 역세권으로 인한 향후 가치 상승 기대.

* 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 수 있는 구조 (단, HUG 조건 이행 시).

8.2. 잠재 가치

* 현재 감정가 3억 2,300만원 대비, 최근 거래 사례를 기반으로 한 시세가 약 2억 5,000만원 ~ 2억 8,000만원 수준으로 추정되어, 시세 차익을 통한 투자 수익률 확보 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (JSON 기반)

최근 거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 연식 및 크기의 "더원" (19.98㎡, 2019년 건축)이 2억 1,600만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 약 3,584만원의 시세를 적용하면, 본건(23.91㎡)의 적정 시세는 약 2억 5,900만원으로 산정됩니다.

9.2. 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 3억 2,300만원으로, 현재 파악된 시세보다 약 6,400만원 가량 높게 책정되어 있습니다.

9.3. 리스크 고려

임차인 보증금 2억 9,500만원은 인수되지 않는다고 명시되어 있으나, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건이 성실히 이행된다는 전제가 필수적입니다. 만약 이 조건이 이행되지 않을 경우, 낙찰자는 임차인에게 해당 금액을 지급해야 할 위험이 있습니다. 따라서 입찰가 산정 시 이 리스크를 충분히 반영해야 합니다.

9.4. 최종 입찰가 제시

위 분석을 종합해 볼 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 이하로 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 임차인 관련 조건이 명확하게 이행된다는 전제 하에, 현재 시세를 반영하고 적정 이익을 확보할 수 있는 범위에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 2억 6,000만원 ~ 2억 7,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.