나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3444 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 복정 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센타" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이, 근거리에 지하철5호선 "까치산역"이 소재하는 등 제반 대중교통수단 사정은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 16층 건물내 제3층 제301호로서, - 외벽: 석재붙임 등 마감 - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 - 창호: 샷시창호 등 마감.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지설비, 기계식주차장 설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고·평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8미터, 서측으로 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 진입표면구역(진입표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3444 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제3층 제301호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설, 현황 주거용)

토지면적: 7.73㎡ (약 2.34평)

토지지분: 7.728㎡ (약 2.34평)

건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

건물지분: 29.92㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 210,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센타" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있고, 근거리에 지하철 5호선 "까치산역"이 소재하는 등 제반 대중교통 수단 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 노폭 약 8미터, 서측으로 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 진입표면구역(진입표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 2019-08-13 (박성철)

* 주택임차권: 2023-07-12 말소 (권리자: 배지선, 보증금: 208,400,000원, 전입: 2021-12-10, 확정: 2021-11-18)

* 소유권이전: 2022-03-30 (손재현)

* 압류: 2023-04-11 말소 (권리자: 강서세무서장, 말소기준권리)

* 가압류: 2023-09-19 말소 (권리자: 주택도시보증공사)

* 압류: 2025-03-13 말소 (권리자: 보령세무서장)

* 강제경매: 2026-01-29 말소 (권리자: 주택도시보증공사, 사건번호: 2026타경3444)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(배 ): 보증금 208,400,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-10, 확정일자 2021-11-18, 배당신고일자 2023-07-12, 대항력 없음.

* 이라경: 보증금 10,000,000원, 차임 550,000원, 전입일자 2024-08-13, 확정일자 2024-08-13, 배당신고일자 2026-03-09, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 말소기준권리: 강서세무서장 압류 (2023-04-11)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 권리 요약: 모든 등기부상 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항은 면밀한 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 위치: 서울 강서구 화곡동, 지하철 5호선 까치산역 인근의 주거 및 상업 혼재 지역입니다.

* 주변 시설: 아파트 단지와 다세대주택 밀집 지역에 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 지하철 5호선 까치산역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 지역 특성: 업무시설 및 오피스텔이 건부지로 이용되는 지역으로, 직주근접 수요를 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의: 인근에 주민센터가 있고, 상가 밀집 지역에 해당하여 생활에 필요한 편의시설(마트, 식당, 병원 등) 이용이 편리합니다.

* 교통: 지하철 5호선 까치산역을 통해 서울 도심 및 주요 업무지구로의 이동이 용이합니다.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역과 상업 시설이 어우러져 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 인프라가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 임차권 처리: 물건 명세서 및 특이사항에 'HUG 인수조건 변경, 선순위임차권'으로 기재되어 있으나, 등기부상 주택임차권(배 )은 말소된 상태이며 해당 임차인은 대항력이 없고 보증금 반환청구권 포기 조건으로 매각 처리됩니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, HUG 관련 조건 변경의 세부 내용은 명확한 확인이 필요합니다.

* 건축물 용도 현황 불일치: 집합건축물대장상 '업무시설'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용'으로 사용 중입니다. 이는 향후 양도세 또는 종합부동산세 등 세금 문제, 또는 건물 사용 용도 제한에 따른 불편이 발생할 수 있습니다.

* 공항 중요시설물보호지구: 공항 인근 지역으로, 항공기 소음이나 향후 공항 관련 개발 계획 등에 따른 영향이 있을 수 있습니다.

* 임차인 이라경: 대항력은 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 210,000,000원입니다.

* 등기부상 권리관계는 말소기준권리보다 후순위의 권리들로 정리되어 있어, 낙찰 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* HUG 관련 조건 변경, 건축물 용도와 현황의 차이, 공항 보호지구 지정 등 몇 가지 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 관련 내용을 충분히 숙지하고 추가적인 확인을 거치는 것이 중요합니다.

* 주거용으로 사용되는 오피스텔로서 실거주 또는 임대 투자 목적 모두 고려해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 단순화: 말소기준권리 이후 권리들은 모두 소멸될 예정으로, 낙찰자는 비교적 깨끗한 권리 상태를 인수할 수 있습니다.

* 역세권 인접: 지하철 5호선 까치산역 이용이 가능하여 직주근접 수요층 확보에 유리합니다.

* 가격 메리트: 시세 조사 결과, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 낙찰이 가능하다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 생활 편의: 주변 상업시설 및 주거 밀집 지역으로 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 현재 시세 조사를 기반으로 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석이 어렵습니다.

* 인수해야 할 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 임차인 이라경과의 명도 과정에서 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 일반적으로 유사한 조건의 오피스텔 시세와 감정가 대비 낙찰률을 고려할 때, 감정가 210,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 최근 강서구 화곡동 지역의 오피스텔 실거래가 및 임대 시세 분석 결과, 본 건의 전용면적(약 9.05평)을 고려할 때, 현재 시세는 감정가와 유사하거나 약간 하회할 수 있습니다.

* 리스크 요인을 감안하여, 감정가의 70% 수준인 약 147,000,000원부터 시작하여, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 동향을 고려하여 80% 수준인 약 168,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

* 정확한 시세 파악을 위해 국토교통부 실거래가 공개시스템, 부동산 플랫폼(직방, 호갱노노 등)을 통한 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

* 제공된 정보만으로 부동산 시세를 정확히 산정하기에는 한계가 있습니다. 실제 투자 시에는 반드시 전문가와 상의하시고 현장 방문을 통해 최신 시세 정보를 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.