나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3361 [1] 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제2층 제213호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 일반철골구조 평스라브지붕 10층 건 내 제2층 제213호로서, (사용승인일: 2019-12-18) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장 설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 오피스텔, 제1종근린생활시설, 자동차관련시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 8m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역 별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면 구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요 망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다 가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람. 임차보증금 : 금166,500,000원(2022.4.12.자로 금7,500,000원 증액) 임대차계약일자 : (1)2020.3.21. (2)2022.4.12. 임차권자 : 인대민

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3361 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제2층 제213호

용도: 오피스텔

감정가: 167,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.27㎡ (약 2.20평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보 (건축물 표제부 기반)

건물명: SM 벨리체

총 층수: 지하 1층, 지상 10층

사용승인일: 2019년 12월 18일

건물구조: 철근콘크리트구조, 일반철골구조 (철근콘크리트, 평스라브 지붕)

주요 용도: 업무시설 (오피스텔, 제1종근린생활시설, 자동차관련시설)

건축면적: 368.19㎡ (약 111.38평)

연면적: 3232.77㎡ (약 978.09평)

대지권 면적: 973.9㎡ (약 294.58평)

해당 호수: 제2층 제213호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

본건 건물 북측으로 약 8m의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 주변 시설 (편의시설, 교육시설, 혐오시설 포함)

* 편의시설: 도보 거리에 다수의 편의점, 소규모 마트, 지역 맛집, 카페, 은행 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 주변에 구로디지털단지와 인접하여 임차 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 단지 남동측 인근에 세일중학교가 위치하고 있으며, 주변으로 초등학교 및 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. (세일중학교 학군 등급은 전국 상위 43% 수준)

* 혐오시설: 인근에 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 과거 금천구 독산동에 폐쇄된 초등학교 소각장을 재활용한 '숨결'과 같은 지역 재생 사례가 있었으나, 이는 본건과 직접적인 관련이 없습니다. 본건 주변은 전반적으로 주거 및 상업 지역으로 구성되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3361 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 167,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: SHENQIAN (S *)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-08-19

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (인대민)

보증금: 166,500,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-05-06

확정일자: 2020-03-27

배당신고일자: 2024-05-10

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (본건 특별 매각 조건으로 인해 매수인에게 인수되지 않음)

3.3. 등기부 요약 및 말소 기준 권리

말소기준권리: 신한저축은행의 가압류 (2023년 7월 13일 접수, 채권금액: 7,766,541원).

본건 경매 신청 채권자(주택도시보증공사)의 강제경매개시결정 (2026년 1월 23일 접수)이 말소기준권리보다 후순위이며, 등기부상의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

특히, 을구 1번의 주택임차권(인대민) 또한 매각으로 인해 말소됩니다.

3.4. 특별 매각 조건

본건은 "HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"으로 진행됩니다.

구체적으로, 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이는 매수인이 임차보증금을 인수할 부담이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 금천구 독산동 일대는 주거용 오피스텔과 다세대주택, 그리고 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 대규모 산업단지(구로디지털단지 등)가 있어 배후 임대 수요가 꾸준한 편입니다.

4.2. 업종 현황

건축물 용도상 오피스텔, 제1종근린생활시설, 자동차 관련 시설로 이용 가능하며, 현재는 오피스텔로 이용 중입니다. 주변 상가들도 다양한 업종으로 구성되어 있어 일반적인 상업 기능이 활발합니다.

4.3. 시세 동향

SM 벨리체 오피스텔의 유사 면적대(약 17.66㎡, 5.34평)의 매매 시세는 1억 6천만원에서 1억 9천만원 선으로 형성되어 있으며, 2022년 7월 기준 17.65㎡ 매물이 1억 6,900만원에 거래된 사례가 있습니다. 2026년 9월 기준, 같은 평형의 AI 추정 시세는 2억 798만원으로 상승 전망이 있습니다. 금천구 독산동 일대 오피스텔의 경우, 다른 건물(예: YP오피스텔, 아네스트오피스텔)의 유사 면적대 시세도 1억 5천만원에서 2억 3천만원 선으로 거래되고 있습니다. 본건의 감정가 1억 6천7백만원은 현재 시세와 유사하거나 소폭 낮은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 주변으로 다수의 편의점, 소규모 슈퍼마켓, 식당, 카페 등이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 환경

단지 인근에 세일중학교가 위치해 있으며, 주변으로 초등학교, 고등학교 등도 분포하고 있어 자녀 교육에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 세일중학교는 서울 상위 86% 수준의 학군입니다.

5.3. 기타 생활 인프라

차량 진출입이 용이하고 대중교통 이용이 편리하며, 인근에 병원, 금융기관 등의 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특수 매각 조건 관련 리스크

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건은 매수인이 임차보증금 인수 부담이 없다는 점에서 긍정적입니다. 그러나 해당 조건의 세부적인 이행 절차 및 HUG와의 최종 정산 관계 등은 사전에 면밀히 확인해야 합니다. 본건의 경우, 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 경매를 신청했으며, 임차인(인대민)의 보증금이 HUG에 의해 보증되었을 가능성이 높습니다. 특별 매각 조건은 이러한 복잡한 권리 관계를 정리하고 매수인의 부담을 최소화하려는 목적이 강합니다.

6.2. 임차권 관련 리스크 (대항력 등)

제시된 정보상 임차인 SHENQIAN과 주택도시보증공사(인대민) 모두 대항력이 없는 것으로 표시되어 있습니다. 이는 매각으로 인해 해당 임차권이 소멸됨을 의미하며, 매수인이 별도의 명도 부담을 안고 가지 않아도 될 가능성이 높습니다. 다만, 명도 관련 실제 상황은 현장에서 확인이 필요합니다.

6.3. 지역 개발 제한 등

본건 토지이용계획 확인 결과, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 여러 법적 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 재건축 또는 용도 변경 시 제약 요인이 될 수 있습니다. (상세 내용은 토지이용계획확인원 참조 필요)

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 경매 신청 채권자가 HUG이며, 특별 매각 조건으로 인해 매수인이 임차보증금을 인수할 부담이 없습니다.

* 사용승인일이 2019년으로 비교적 신축에 속하며, 건물이 잘 관리되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 실거주 및 임대 수익 모두 유리합니다.

* 구로디지털단지 등 직주근접 수요가 풍부한 지역에 위치하여 공실 위험이 낮을 것으로 판단됩니다.

7.2. 물건 약점

* 법적 제한 사항(가축사육제한구역, 교육환경보호구역 등)이 다수 존재합니다.

* 토지면적이 7.27㎡로 매우 작아, 토지 자체의 가치보다는 건물 가치에 대한 비중이 높습니다.

7.3. 총평

본건은 임차보증금 인수 부담이 없는 신축급 오피스텔로, 입지 및 주변 환경이 우수하여 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다. 다만, 다수의 법적 제한 사항과 작은 토지 면적은 장기적인 관점에서 고려할 필요가 있습니다. 특별 매각 조건의 세부 사항을 정확히 파악하고 명도 과정을 신속하게 진행한다면 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시장 전망

금천구 독산동 지역은 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충으로 인해 부동산 가치가 꾸준히 상승할 것으로 전망됩니다. 특히, 직주근접성이 뛰어난 오피스텔은 안정적인 임대 수요를 바탕으로 투자 매력이 높습니다.

8.2. 가치 상승 요인

* 향후 주변 지역 개발 및 교통 개선 사업 진행 시 추가적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 신축급 오피스텔로서의 상품성과 소형 면적의 실용성을 바탕으로 실수요자 및 투자자 모두에게 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 구로디지털단지와 인접하여 풍부한 임대 수요 확보가 용이합니다.

8.3. 고려 사항

* 계약서 상의 특수 매각 조건을 철저히 이해하고, 필요한 경우 법률 전문가의 검토를 받는 것이 좋습니다.

* 부동산 시장의 변동성 및 지역별 개발 계획 등을 지속적으로 모니터링해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 167,000,000원이며, 주변 시세는 1억 6천만원에서 1억 9천만원 사이로 형성되어 있습니다.

특히, 본건은 특별 매각 조건으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 0원으로, 명도 및 권리 인수 부담이 현저히 적습니다.

신축급 건물이라는 점과 우수한 입지 조건을 고려할 때, 시세 상단 또는 감정가 대비 소폭 상승한 가격으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

다만, 실제 입찰 시 경쟁 상황, 본건의 명도 용이성(현장 조사 필수), 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

9.2. 예상가

175,000,000원 ~ 185,000,000원

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