나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3377 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1039-32 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재‘화곡3동주민센터’북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 소재하고 있는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 5호선‘화곡역’,‘우장산역’이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2002.08.27.) 외벽: 드라이비트 및 치장벽돌 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 6미터 내외의 포장도로 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다른도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 1039-32, 1039-33 :도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간: 2025.10.20.∼2026.12.31).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3377 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1039-32 제2층 제202호

* 용도: 다세대주택

* 건물 면적: 39.93㎡ (약 12.08평)

* 토지 면적: 21.13㎡ (약 6.39평)

* 감정가: 176,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡3동주민센터’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 소재하는 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 ‘화곡역’, ‘우장산역’이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 6미터 내외의 포장도로, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

* 주변 혐오시설 조사 결과, 본건 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없었습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 5번 주택임차권 등기(김소라, 보증금 190,000,000원, 전입 2022.05.30, 확정 2022.05.30)는 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정(2026타경3377) 등기(접수일자: 2026-01-28)가 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-05-30

* 대항력: 있음 (매수인이 인수)

* 주의사항: 선순위 임차권이 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있어 매수인이 보증금을 인수해야 합니다. 인수되는 임차보증금은 190,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 주요 상권은 지하철역 주변으로 형성되어 있으며, 본건 자체의 상업적 가치는 크지 않은 일반 주거지역 상권으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 초등학교, 중학교 등이 소재하여 교육 환경은 보통입니다.

* 건축물 정보: 2002년 8월 27일 사용 승인된 철근콘크리트조 5층 건물 내 제2층 제202호이며, 전용면적 39.93㎡(약 12.08평)입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인의 보증금 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 190,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정평가액(176,000,000원)을 초과하는 금액으로, 투자 수익률에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 부동산 경기 변동: 주택 시장의 변동성에 따라 향후 시세 변동 가능성이 있습니다.

* 도시계획 및 제한사항: 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 토지거래계약 허가구역 등 복합적인 토지 이용 제한이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다. 2002년에 건축되어 현재 약 22년이 경과된 건물입니다. 가장 큰 특징은 선순위로 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 임차인의 보증금 190,000,000원이 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 이 인수 보증금은 감정가보다 높으며, 이는 투자 결정에 있어 매우 중요한 고려 사항입니다. 주위 환경 및 교통 여건은 보통 수준이나, 임차인 보증금 인수 부담으로 인해 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액 투자 가능성: 낙찰가에 따라서는 인수가격(보증금) 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 여지가 있습니다. (단, 시세 조사가 선행되어야 함)

* 실거주 목적: 실수요자라면 인근 시세보다 저렴하게 취득할 경우 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 중 유사 건물(2002년 건축, 37.56㎡, 3층)이 2026년 7월 1일에 160,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(39.93㎡)의 시세 환산 시 약 170,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 다만, 다른 사례(2019년 건축, 19.98㎡, 4층)가 216,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 신축 및 입지에 따른 시세 편차가 존재합니다.

* 인수 보증금: 190,000,000원

* 감정가: 176,000,000원

* 총 예상 취득 비용 = 입찰가 + 인수 보증금

* 투자가치는 보증금 인수 후에도 시세보다 낮게 취득 가능할 때 발생합니다. 본건의 경우, 인수 보증금이 감정가보다 높으며, 유사 거래 사례의 시세가 본건의 총 취득 비용(입찰가+190,000,000원)과 비교하여 반드시 저렴하다고 단정하기 어렵습니다.

* 본건의 실질적인 시장 가치는 임차인이 지불한 보증금 190,000,000원 수준으로 판단되며, 이는 최근 매매 시세와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

* 따라서, 총 취득 비용이 190,000,000원을 초과하지 않는 범위 내에서 입찰가를 결정해야 하며, 시세 대비 추가적인 수익 확보를 위해서는 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 10,000,000원 (총 예상 취득 비용: 200,000,000원)

* 위 입찰가는 인수 보증금 190,000,000원을 제외한 금액이며, 총 지출 예상액은 200,000,000원입니다. 이는 유사 거래 사례의 상단 또는 그 이상을 나타낼 수 있으나, 임차인 보증금 인수 부담을 고려한 보수적인 산정입니다. 실제 입찰 시에는 권리 분석 및 시세 조사를 더욱 면밀히 하여 최종 결정하시기 바랍니다.

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