나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3447 [1] 서울특별시 강서구 가양동 194-2 마곡지웰에스테이트 제3층 제309호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 지하철 9호선 "양천향교역"에서 북측으로 직선거리 약 200m, "양천초등학교"에서 북동측으로 직선거리 약 100m 지점에 위치함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철역(9호선 "양천향교역")으로부터 약 200m 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로("강서로")까지 약 80m 거리임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상7층 중 제3층 제309호로서, (사용승인일 : 2014.08.05.) 외벽 : 석재 및 판넬붙임 등 마감 창호 : PVC 샷시 등임.

이용상태

오피스텔(방1 등)로 이용 중인 것으로 탐문조사됨. ※ 본건 건물은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매 참여 시 재확인하시기 바람.

설비내역

위생설비(급배수, 급탕 등), 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8m, 서측으로 노폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3447 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 가양동 194-2, 마곡지웰에스테이트 제3층 제309호

건물 용도: 오피스텔

사용승인일: 2014년 8월 5일

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 2층/지상 7층 중 제3층

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 6.41㎡ (약 1.94평)

건물면적 (전용면적): 17.93㎡ (약 5.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 99,000,000원

최근 실거래가 동향: 2026년 3월 85,000,000원 ~ 2026년 5월 84,000,000원 (유사 면적, 4층 기준)

2. 입지조건

2.1. 교통 여건

지하철 9호선 양천향교역 북측 약 200m 거리로 역세권에 해당합니다.

강서로 간선도로까지 약 80m 거리로 차량 접근 및 대중교통 이용이 용이합니다.

2.2. 주변 환경

서울특별시 강서구 가양동 소재, 지하철 9호선 양천향교역 및 양천초등학교 인근에 위치합니다.

본건 건물은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도로 이용 중인 집합건물입니다.

주변은 오피스텔, 아파트, 상가 등이 혼재된 지역입니다.

2.3. 토지 이용 현황

인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지 위에 건물이 소재합니다.

북측으로 약 8m, 서측으로 약 10m의 도로에 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 8월 22일자 강서세무서장의 압류 (갑6)

이후 권리: 강서구 압류(갑7, 말소), SBI저축은행 가압류(갑8, 말소)

경매 개시 결정: 이건창의 강제경매 (갑9, 2026년 1월 29일)

3.2. 임차인 분석

임차인: 이

보증금: 104,200,000원

차임: 0원 (월세 없음)

전입일자: 2023년 6월 12일

확정일자: 2023년 4월 4일

대항력: 있음

특이사항: 채권자 이건창이 본건 강제경매를 신청하였으며, 동시에 대항력 있는 임차인으로도 등재되어 있습니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 9번 주택임차권 (이건창, 보증금 104,200,000원) - 매수인이 인수해야 합니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리(갑6) 이하 모든 권리 (갑7, 갑8, 갑9 등)

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 동향

본건과 동일한 마곡지웰에스테이트 건물 내 유사 면적(17.44㎡)의 4층 오피스텔이 2026년 3월 85,000,000원, 2026년 5월 84,000,000원에 실거래되었습니다. 이는 감정가 99,000,000원과 유사하거나 소폭 낮은 수준입니다.

4.2. 임대 시세

제공된 정보에는 임대 시세 정보가 별도로 없어 정확한 분석은 어려우나, 최근 매매 시세와 유사한 수준으로 예상해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

양천향교역 인근으로 상업시설 이용이 편리하며, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

양천초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 다만, 토지이용계획 상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률 검토가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 보증금 관련 리스크

본건은 대항력 있는 임차인 이건창의 보증금 104,200,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 인수해야 할 보증금(104,200,000원)이 감정가(99,000,000원) 및 최근 실거래가(84,000,000원~85,000,000원)보다 높아, 단순 낙찰가 외 추가적인 실질적인 자금 부담이 발생합니다. 이로 인해, 보증금 부담을 고려하면 실질적인 투자 가치가 매우 낮거나 손실이 발생할 가능성이 높습니다.

6.2. 토지 이용 제한 사항

본건 토지는 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 각 기관별 상세 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 가양동에 위치한 소형 오피스텔로, 역세권 및 초등학교 인근에 자리 잡아 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 등기부등본 및 물건명세서 상, 매수인이 임차인 이건창의 보증금 104,200,000원을 인수해야 하는 치명적인 권리 하자가 존재합니다. 인수 보증금액이 감정가 및 최근 실거래가를 상회하므로, 해당 보증금을 인수하는 순간부터 상당한 금전적 손실이 예상됩니다. 따라서 투자 목적으로 접근하기에는 매우 신중한 검토가 필요하며, 실질적인 인수 비용을 고려할 때 입찰 참여는 권장되지 않습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 양천향교역 도보 이용 가능한 거리에 위치합니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 1인 사업자에게 적합한 전용면적입니다.

* 상기 투자 포인트는 인수해야 할 임차 보증금을 제외한 순수 물건 자체의 장점이며, 실제 투자 결정 시에는 리스크 요인이 훨씬 중요하게 고려되어야 합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가: 84,000,000원 ~ 85,000,000원 (4층 기준)

감정가: 99,000,000원

인수 보증금: 104,200,000원

본건의 가장 큰 문제는 매수인이 인수해야 하는 임차 보증금이 104,200,000원이라는 점입니다. 이 금액은 감정가(99,000,000원)보다 높으며, 최근 실거래가(84,000,000원 ~ 85,000,000원)보다도 약 2천만원 이상 높습니다. 만약 감정가인 99,000,000원에 낙찰받더라도, 총 지출액은 99,000,000원(낙찰가) + 104,200,000원(인수 보증금) = 203,200,000원이 됩니다. 이는 최근 실거래가보다 약 1억 1천만원 이상 높은 금액입니다.

따라서 '인수 보증금'을 제외한 순수 물건의 가치를 기준으로 예상 입찰가를 산정한다면, 최근 실거래가 수준인 8,500만원 내외를 고려할 수 있습니다. 하지만 이 가격에 낙찰받더라도 총 지출액은 85,000,000원(낙찰가) + 104,200,000원(인수 보증금) = 189,200,000원이 되어 상당한 손실이 발생합니다.

본건의 경우, '인수 보증금' 총액이 물건의 시장 가치를 초과하는 상황이므로 실질적인 투자 가치가 없다고 판단됩니다. 권장 입찰가는 0원에 가깝거나, 차라리 입찰에 참여하지 않는 것을 권고 드립니다. 만약 보증금 납부 목적이나 기타 특수한 사유로 입찰한다면, 손실을 최소화하기 위해 매우 낮은 금액으로 입찰해야 할 것이나, 이는 현실적인 경매 시장에서의 낙찰 가능성이 거의 없음을 의미합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.