나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100040 [1] 서울특별시 동작구 대방동 336-6 무이비엔 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜윰 · 평가일 2026.02.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 지하철 7호선 「신대방삼거리역」 남동측에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 업무시설, 공동주택 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 "신대방삼거리역"이 소재하여 제반 대중교통 이용편의 정도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 7층 건내 5층 503호로서 외벽: 석재 붙임 마감 창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지의 북측으로 노폭 약 24-25미터 내외의 도로에, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(신대방지구, 문의:도시계획과), 도로(저촉), 방 수설비(2026-01-08)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방 어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파 트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10- 15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)), 건축선(2019-04-11)(도로경계선 에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건은 현장조사 당시 점유자의 폐문부재로 내부를 확인할 수 없어, 호별 배치는 외부관찰 및 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기준으로 표시하였으며, 실제 구조 및 이용상황, 제 반 설비의 작동여부, 내부 인테리어 여부 등은 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100040 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 대방동 336-6 무이비엔 5층503호

용도: 오피스텔

감정가: 140,000,000원

토지면적: 8.85㎡ (약 2.68평)

토지지분: 8.85㎡ (약 2.68평)

건물면적: 27.30㎡ (약 8.26평)

건물지분: 27.3㎡ (약 8.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: (OOOOOOO

건축물 사용 승인일: 2003년 6월 26일 (준공 24년차)

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 7층 건물 중 5층 503호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 지하철 7호선 「신대방삼거리역」 남동측에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재한 지역입니다. [cite: user input]

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 "신대방삼거리역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: user input]

* 도로상태: 본건 소재 토지는 북측으로 노폭 약 24-25미터 내외의 도로에, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다. [cite: user input]

* 개발 호재: 신대방삼거리역 일대는 현재 역세권 활성화 사업을 통해 주거, 업무, 상업 기능이 결합된 복합 도시 공간으로 발전하고 있으며, 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

1.2. 권리분석

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재. [cite: user input]

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2019-02-13

* 확정일자: 2019-01-08

* 배당신고일자: 2026-02-06

* 대항력: 있음

* 임차인: 김 (1차 보증금 증액분 6,500,000원 포함)

* 보증금: 136,500,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2019-02-13

* 확정일자: 2021-01-29

* 배당신고일자: 2026-02-06

* 대항력: 있음

* 말소기준권리: 2024년 11월 20일 접수된 주식회사지에이개발의 가압류 (을 제8호 등기). [cite: user input]

* 인수되는 권리: "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 상기 임차인들은 대항력이 있어 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 따라서 입찰 전 임차인과의 관계 및 배당 여부를 반드시 확인해야 합니다. [cite: user input]

* 등기부채권 총액: 999,014,900원. [cite: user input]

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 상권 형성이 가능합니다. [cite: user input]

* 주요 시설: 지하철 7호선 신대방삼거리역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달하고 있으며, 인근 성대시장 등 전통시장 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 신대방삼거리역을 이용한 강남, 여의도 등 주요 업무지구 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

* 녹지: 보라매공원 등 녹지 공간 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 총액 266,500,000원의 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보와 "대항력 있음"이라는 정보 간의 불일치로 인해, 해당 내용을 반드시 명확히 확인해야 합니다. [cite: user input]

* 건물 노후: 2003년 준공된 건물로, 연식에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 도로 저촉 및 건축선: 토지이용계획상 도로 저촉 및 건축선 후퇴 등의 제한이 있습니다. [cite: user input]

* 교통 혼잡: 신대방삼거리역 주변 일부 구간은 교통 체증이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 7호선 신대방삼거리역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 지역 개발 호재가 있는 입지입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 가장 큰 리스크이며, 이는 낙찰 시 추가적인 상당한 비용 부담으로 이어질 수 있습니다. 따라서 입찰 전 임차인 관련 권리 분석 및 배당 내역을 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다. 건물 노후도 또한 감안해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 신대방삼거리역 인근으로 교통 요지.

* 지역 개발 잠재력: 역세권 활성화 사업을 통한 미래 가치 상승 기대.

* 소형 면적: 1인 가구 및 젊은 층의 수요를 충족하는 실용적인 면적.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적 오피스텔이 2025년 9월 163,000,000원, 2026년 3월 170,000,000원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 시세는 약 166,500,000원 수준으로 파악됩니다.

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성("인수 보증금 합계: 0원" 명시에도 불구하고 대항력 존재)이 가장 큰 변수입니다. 만약 임차인의 보증금 266,500,000원(130,000,000원 + 136,500,000원)을 인수하게 된다면, 실질적인 취득 비용은 매우 높아져 투자 가치가 현저히 낮아집니다.

따라서, 임차 보증금 인수 부담이 없다고 가정하고, 최근 시세와 감정가를 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 현 시세기준 예상 입찰가는 145,000,000원 ~ 155,000,000원 사이로 제안합니다.

권리 관계(특히 임차인 보증금 인수 여부)를 명확히 확인하는 것이 최우선이며, 이에 따라 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

현 시세기준 예상 입찰가: 150,000,000원 (보증금 인수 조건 없을 시)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.