나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100212 [1] 서울특별시 동작구 신대방동 632-30 1층102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 "서울문창초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 밀집된 주거지대로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "신대방역(지하철1호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물내 제1층 제102호로서, (사용승인일: 2013.11.28) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중에 있습니다(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 및 도시가스시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접대지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택(도시형생활주택( 단지형다세대))건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2017-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경 위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100212 (1)

* 소재지: 서울특별시 동작구 신대방동 632-30 1층102호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 251,000,000원

* 토지면적: 26.34㎡ (약 7.97평)

* 토지지분: 26.336㎡ (약 7.97평)

* 건물면적: 29.99㎡ (약 9.08평)

* 건물지분: 29.99㎡ (약 9.08평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 감정평가 요약: 구분건물감정평가요항표

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 동작구 신대방동 소재 "서울문창초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 단독주택, 다세대주택 등이 밀집된 주거지대로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 "신대방역(지하철 1호선)"이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항이 없습니다.

* 권리분석 요약:

* 본건의 말소기준권리는 2024년 12월 27일 접수된 송인숙의 가압류(금 75,900,000원)입니다.

* 이후 접수된 주택임차권, 근저당권, 강제경매, 압류 등의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 주택도시보증공사(김 )가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 210,000,000원, 전입일자 2022년 06월 17일, 확정일자 2022년 05월 19일입니다.

* 대항력: 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 비고: 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.06.26.자)를 제출하였습니다. 이에 따라 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 성길섭

* 주택임차권: 김아름 (말소 예정)

* 가압류: 송인숙 (말소기준권리, 말소 예정)

* 근저당권: 이강종 (말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (말소 예정)

* 압류: 국민건강보험공단 (말소 예정)

* 압류: 금천구 (서울특별시) (말소 예정)

* 등기부채권 총액: 375,900,000원

1.3. 상권분석

* 본건은 주택 밀집 지역에 위치하여 주거지로서의 기능이 강합니다.

* 인근에 서울문창초등학교가 있어 교육 관련 시설 접근성이 있습니다.

* 주변 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 주거지 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 확보되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제102호입니다.

* 사용승인일: 2013년 11월 28일입니다.

* 이용 상태: 현재 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비 및 도시가스시설 등이 설치되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 인접 대지와 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건은 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한 상태:

* 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속합니다.

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 관련 규제를 받습니다.

* 교육환경보호구역 및 상대보호구역에 해당하므로, 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 지정 기간), 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (외국인 등 대상)

* 임차인 관련: 임대 관계는 미상이나, 주택도시보증공사(HUG)와의 임대차 계약이 상세히 기재되어 있으며, 해당 임차인이 대항력 및 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였습니다.

* 시세 관련: 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 동작구 신대방동에 위치한 도시형생활주택으로, 2013년 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 권리분석상 임차인(주택도시보증공사)이 대항력을 포기하고 보증금 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출함에 따라 낙찰자가 인수할 임차인의 권리나 부담은 없는 상황입니다. 지하철 1호선 신대방역 인근으로 교통 환경도 양호한 편입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 교육환경보호구역 등 관련 법규 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다. 또한, 감정가가 최근 시장 시세보다 다소 높게 평가된 점을 고려하여 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인의 대항력 및 보증금반환청구권 포기로 인한 명확한 권리 인수 부담 없음.

* 2013년 준공된 도시형생활주택으로 비교적 최신 건축물.

* 지하철 1호선 신대방역 역세권으로 출퇴근 등 대중교통 이용 용이.

* 소형 주거 공간으로 1인 가구 등 실수요자 및 임대 투자 수요 확보 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 주변 최근 매매 정보 분석:

* 금성빌라7차 (1995년식, 연립, 61.22㎡): 48,800만원 (㎡당 약 79.7만원, 평당 약 263.5만원)

* 삼성그린타운 (1996년식, 연립, 74.27㎡): 55,000만원 (㎡당 약 73.9만원, 평당 약 244.8만원)

* 멘토하우스 (2012년식, 다세대, 12.3㎡): 57,000만원 (㎡당 약 463.4만원, 평당 약 1,531.6만원) - 소형 스튜디오로 유사 비교에 한계가 있습니다.

* 본건 정보: 2013년식 도시형생활주택, 전용면적 29.99㎡ (약 9.08평).

* 시세 추정: 주변 유사 연립/다세대 주택의 ㎡당 가격(약 74만~80만원)을 고려 시, 본건의 적정 시세는 약 220,000,000원 ~ 240,000,000원 내외로 추정됩니다.

* 감정가 대비 분석: 감정가(251,000,000원)는 위 추정 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 권리 인수 비용: 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 순수 부동산 가치에 기반한 입찰가 산정이 가능합니다.

* 종합적 고려: 감정가 및 시장 시세를 종합적으로 고려하여, 무리한 경쟁 없이 낙찰받기 위한 예상 입찰가는 약 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.