나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30294 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 11층1111호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재"광주역"남서측 인근에 위치한 광주역한국아델리움 제11층 제1111호로서, 주변은 숙박시설 및 업무시설, 근린생활시설 등이 소재한 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

제반차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건내 제11층 제1111호로서, 외벽 : 돌붙임 및 시멘몰탈위 페인트 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

주거용오피스텔임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 왕복4차선 포장도로, 동측으로 왕복3차선 포장도로, 남측으로 왕복2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 외.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경30294 (1)

부동산강제경매

광주지방법원

1.1. 사건 및 물건 내역

사건번호: 광주지방법원 2026타경30294 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 11층1111호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 227,000,000원

사용승인일: 2022년 9월 (신축 건물)

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.32㎡ (약 2.21평) / 토지 지분: 7.32㎡ (약 2.21평)

건물면적: 48.91㎡ (약 14.80평) / 건물 지분: 48.9148㎡ (약 14.80평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치함.

주변은 숙박시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

광주역 인근으로 교통 및 상업 시설 이용이 편리한 위치임.

2.2. 교통 상황

인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

간선도로가 인접하여 차량 접근성은 양호함.

2.3. 도로 상황

단지 북측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 3차선, 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 유한회사비알케이 (2022-09-16)

근저당: 우리은행 (56,280,000원, 2022-09-16) - 말소기준권리

주택임차권: 최용원 (182,300,000원, 2024-10-28 말소) - 확정일자 2023-11-28, 전입일자 2022-10-07

강제경매: 주택도시보증공사 (182,300,000원, 2026-01-26) - 본건 경매 개시

총 등기부채권액: 238,580,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(최용원)

보증금: 182,300,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-07

확정일자: 2023-11-28

배당신고일자: 2024-10-28

대항력: 없음

비고: 임차권 등기 말소 확인됨.

3.3. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없는 것으로 판단됨.

감정평가서상 특이사항 및 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 신안동 일대는 광주역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 혼재되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있음.

건물 1층에 편의점이 있고, 도보 5분 거리에 신안동 먹자골목, 광주은행, NC백화점 등이 위치하여 생활 편의성이 높음.

주변에 소규모 상점, 식당, 카페 등이 위치하여 기본적인 상업 활동이 가능함.

4.2. 개발 계획

광주역 주변 지역이 도시재생 혁신지구 등으로 지정되어 향후 젊은 층을 위한 다양한 시설들이 들어설 예정으로, 미래 가치 상승이 기대됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

광주역을 도보로 이용 가능하며, 주변에 다수의 상업 시설(편의점, 식당, 카페, 은행, 백화점 등)이 있어 생활이 매우 편리함.

건물 내에는 기본적인 편의시설이 갖추어져 있으며, 편리한 주차 공간(세대당 1.29대)을 확보하고 있음.

5.2. 주거 환경

주거용 오피스텔로 분류되어 있어 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거 공간으로 적합함.

2022년 9월 준공된 신축 건물로 내부 시설이 깔끔할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 배당 이의나 예상치 못한 법적 분쟁 발생 가능성은 항상 존재함.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

준공된 지 얼마 되지 않은 신축 건물이므로 큰 노후화 문제는 없을 것으로 예상되나, 입찰 전 현장 방문을 통해 내부 상태를 반드시 확인해야 함.

6.3. 주변 환경 리스크

검색 결과, 본건(광주역 한국아델리움) 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않음.

인근에 '이끌림 BUSINESS HOTEL'과 같은 숙박시설이 위치하나, 이는 통상적인 주거 지역의 편의시설로 간주될 수 있음.

광주 지역 전반에 걸쳐 소각시설 등 혐오시설 설치에 대한 논의가 있으나, 본건 소재지와의 직접적인 관련성은 파악되지 않음.

7. 종합 의견

본건은 광주역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있어 투자 및 실거주 가치가 높음.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없으며, 임차인의 대항력도 없는 상태임.

다만, 동일 건물 내 유사 면적 오피스텔의 최근 전세/월세 시세가 약 1억 8천만원대 수준인 점을 감안할 때, 감정가(2억 2천 7백만원) 대비 시세 차익 가능성을 신중하게 검토할 필요가 있음.

주변 개발 호재로 인한 미래 가치 상승도 기대해 볼 수 있음.

8. 투자 포인트

* 광주역 초역세권의 탁월한 입지

* 2022년 준공의 신축급 오피스텔

* 주변 생활 편의시설 및 교통 접근성 우수

* 권리 관계가 깨끗하여 인수 부담 없음

* 광주역 주변 도시재생 사업 등 미래 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 '오피스텔 매매/임대 정보' JSON 데이터가 없어 직접적인 시세 분석이 제한적임.

다만, 검색 결과에 따르면 본건과 유사한 면적(약 49㎡)의 오피스텔 전세 시세가 약 1억 7,740만원 ~ 1억 8,140만원 수준으로 파악됨.

이는 본건의 감정가(227,000,000원)보다 낮은 수준이며, 월세 시세는 보증금 300만원 월세 45만원 ~ 보증금 1억 8,430만원 월세 11만원 등으로 다양하게 분포함.

직접적인 매매 거래 사례는 찾기 어려우나, 전세 시세를 바탕으로 추정 시 물건의 현재 가치는 약 1억 8천만원 ~ 2억원 내외로 판단할 수 있음.

9.2. 입찰가 산정 근거

* 감정가: 227,000,000원

* 전세 시세 기반 추정 가치: 약 180,000,000원 ~ 200,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (낙찰자 인수분 없음)

* 총 등기부채권액: 238,580,000원 (감정가보다 높음)

9.3. 예상 입찰가

본 건은 신축 건물이며 입지가 우수하나, 현재 파악된 전세 시세를 고려할 때 감정가 대비 메리트 있는 가격으로 낙찰받는 것이 중요함.

총 채권액이 감정가를 초과하는 점과 신축 건물의 가치를 감안하여, 시장 상황 및 경쟁 입찰자를 고려한 보수적인 접근이 필요함.

잠재적 투자 수익률을 고려하여 200,000,000원 ~ 215,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

다만, 이는 현재 시점의 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 최신 시장 동향 분석이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.