나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34748 [1] 광주광역시 남구 화장동 903 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만연 · 평가일 2026.02.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 남구 화장동 소재 '신창마을' 내에 위치하며, 부근은 기존주택지대로 , 주위환경은 보통임.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형의 평지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측, 서측 및 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2014-06-24)(용도지역변경:2006.3.7.), 소로3류 (폭 8m 미만)(저촉), 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구 역(2023-07-20)임.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 1(가) 세멘브록조 강판지붕 1층으로, 외벽: 시멘트몰탈 위 페인트 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 장판지 등 마감, 창호: 새시창임. 일련번호 1(나) 세멘브록조 스레트지붕 1층으로, 외·내벽: 시멘트몰탈 위 페인트 마감, 바닥: 콘크리트 마감임. 일련번호 1(다) 세멘브록조 스레트지붕 1층으로, 외·내벽: 시멘트몰탈 위 페인트 마감, 바닥: 콘크리트 마감임.

이용상태

일련번호 1(가) 주택, 일련번호 1(나) 창고, 일련번호 1(다) 창고로 이용중임.

설비내역

일련번호 1(가)에 일반적인 위생 및 급배수설비 되어 있으며, 유류보일러에 의한 난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도'에 도시한 바와 같이 제시외건물(부합물 및 종물)이 소재함. - 기호 ㄱ) 철파이프조 함석지붕, 창고, 약 11.7㎡ 기호 ㄴ) 철파이프조 스레트 위 함석지붕, 차양, 약 18.0㎡ 기호 ㄷ) 블록조 스레트지붕, 세탁실, 약 7.2㎡ 기호 ㄹ) 목조 썬라이트 및 함석지붕, 보일러실, 약 8.5㎡

공부와의 차이

일련번호 1(가) 공부상 '기와지붕'이나, 현황은 '강판지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함)
- 목록1 주택은 공부상 '기와지붕'이나 현황 '강판지붕'임
- 이전촉탁시 목록2 말소사항에 갑구 1-1 특약 부기등기 기재 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경34748 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대촌농업협동조합

감정가: 90,129,910원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

작성일: 2026-06-05

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 남구 화장동 903

용도: 단독주택

토지면적: 307.00㎡ (약 92.87평)

건물면적: 97.80㎡ (약 29.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 45.40㎡ (약 13.73평)

부합물 및 종물:

* 기호 ㄱ) 철파이프조 함석지붕, 창고, 약 11.7㎡ (약 3.54평)

* 기호 ㄴ) 철파이프조 스레트 위 함석지붕, 차양, 약 18.0㎡ (약 5.45평)

* 기호 ㄷ) 블록조 스레트지붕, 세탁실, 약 7.2㎡ (약 2.18평)

* 기호 ㄹ) 목조 썬라이트 및 함석지붕, 보일러실, 약 8.5㎡ (약 2.57평)

1.3. 권리 분석

말소기준권리: 을9 근저당권 (대촌농업협동조합, 2020-07-20)

등기부채권 총액: 88,000,000원

등기부 요약:

* 토지 등기부: 소유권 이전, 근저당권 등 다수 (을9, 을15, 을16, 을17 근저당권은 말소 대상. 갑1, 갑4, 갑7은 소유권 변동 및 상속으로 인한 소유권 이전. 갑8은 임의경매 개시결정 등기)

* 건물 등기부: 소유권 보존, 이전, 근저당권 등 다수 (을9, 을15, 을16, 을17 근저당권은 말소 대상. 갑1, 갑2는 소유권 보존 및 이전. 갑5, 갑6은 소유권 이전 및 임의경매 개시결정 등기)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (물건명세서 참고사항: 지상권개요 - 정보 없음)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.4. 주변 환경 및 입지

위치 및 주위환경: 광주광역시 남구 화장동 소재 '신창마을' 내에 위치하며, 부근은 기존 주택지대로 주위 환경은 보통임.

교통상황: 대상 토지까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통임.

인접 도로상태: 본건 남측, 서측 및 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 제1종일반주거지역

* 제1종지구단위계획구역 (2014-06-24, 용도지역변경: 2006.3.7.)

* 소로3류 (폭 8m 미만)(저촉)

* 비행안전제6구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>

* 중점경관관리구역 (2023-07-20)

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 목록1 주택은 공부상 '기와지붕'이나 현황 '강판지붕'으로 되어 있어, 추후 하자 보수 시 관련 비용 발생 가능성이 있음.

* 제시외 건물: 토지/건물 일괄매각에 포함되나, 별도로 면적을 차지하며 관리 필요.

* 비행안전제6구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있음.

* 중점경관관리구역: 경관 보전을 위해 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있음.

* 임대관계 미상: 현재 임차인 현황은 없으나, 임대 관계가 불분명하여 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

* 이전촉탁 관련: 이전촉탁 시 목록2 말소사항에 갑구 1-1 특약 부기등기 기재 필요.

1.6. 상권 및 생활정보

상권 분석:

* 대상 물건은 신창마을 내 위치하며, 주거지역으로서의 기본적인 상권을 형성하고 있음.

* 주변 시세 정보는 제공된 JSON 데이터에 포함되어 있지 않아 상세한 상권 분석은 어려움.

생활 정보:

* 주변은 기존 주택지대로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 보통으로 예상됨.

* 구체적인 편의시설, 학교, 병원 등은 추가 조사가 필요함.

* 외부 지도 검색 결과, 광주광역시 남구 화장동 903 일대는 일반적인 주택 밀집 지역으로, 특별한 혐오시설이나 소음 발생원(예: 대규모 공장, 유해물질 처리 시설)은 직접적으로 확인되지 않음. 다만, 비행안전제6구역에 포함되어 있어 항공기 소음의 영향을 받을 가능성이 있음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 화장동 신창마을에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물 일괄 매각 대상임. 토지면적이 307㎡로 비교적 넓고, 주택 외에 창고, 차양, 세탁실, 보일러실 등 다수의 제시외 건물이 포함되어 있음. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 말소되어 깨끗한 편이며, 인수할 임차보증금은 없는 것으로 파악됨.

그러나, 공부상 지붕 재질과 현황이 다르며, 비행안전제6구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 제약이 따를 수 있다는 점은 유의해야 함. 임대 관계가 미상인 점 또한 고려해야 할 사항임.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 넓은 토지 면적을 보유한 단독주택으로, 주거 공간 활용도가 높을 수 있음.

* 제시외 건물들을 활용하거나 철거 후 재건축(관련 법규 검토 필수) 가능성 보유.

* 권리관계가 명확하고 인수 부담이 적은 점.

1.9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 주변 부동산 시세 분석 및 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 정확한 시세 파악을 위해서는 유사 물건의 최근 매매 사례, 지역별 부동산 시장 동향, 해당 물건의 현황(건물 상태, 내부 수리 여부 등)에 대한 추가적인 현장 조사 및 부동산 전문가의 분석이 필요합니다.

다만, 감정가액은 90,129,910원이며, 본 물건은 다양한 제한 사항(비행안전구역, 경관관리구역, 공부와의 차이 등)을 가지고 있어 이에 대한 가치 하락 요인을 고려해야 합니다. 낙찰가의 일반적인 범위는 감정가의 70% ~ 120% 수준으로 형성되나, 이는 해당 경매 물건의 경쟁률, 시장 상황, 물건의 특성에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

본 물건의 경우, 제시된 정보만으로는 보수적인 접근이 필요하며, 예상 입찰가는 면밀한 현장 조사를 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

참고:

구글 검색 결과: 광주광역시 남구 화장동 903 인근 지역에 대한 일반적인 주거 환경 정보.

구글 검색 결과: 광주광역시 남구 화장동 인근의 토지이용계획, 제한사항 등에 대한 정보.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.