나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30302 [1] 광주광역시 북구 두암동 1001 무등산이스토리 110동 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 두암동 소재 "율곡초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 자연림 등이 소재하는 공동 주택지대로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 서측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층/지하1층 중 제1층 제102호로서, (사용승인일: 2015.03.09) - 외벽: 페인팅 및 치장벽돌 마감 등, - 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 연립주택으로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 개별난방설비, 승강기설비 등이 설치 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전녹지지역, 도로(접합), 전기공급설비(저촉), 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경30302 (1) 경매 물건에 대한 보고서를 제출합니다.

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30302 (1)

* 소재지: 광주광역시 북구 두암동 1001 무등산이스토리 110동 1층102호

* 용도: 연립주택

* 건물명: 무등산이스토리

* 동/호수: 110동 1층 102호

* 감정가: 542,000,000원

* 토지면적: 313.59㎡ (약 94.86평)

* 건물면적: 176.40㎡ (약 53.36평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 사용승인일: 2015년 03월 09일

* 건축물 규모: 해당 단지(무등산이스토리)는 총 12개동, 96세대 규모이며, 총 주차 대수는 284대입니다. 본건이 속한 110동은 지상 4층/지하 1층으로 건축되었습니다.

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 북구 두암동 소재 "율곡초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 자연림 등이 혼재하는 공동 주택지대로 형성되어 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 서측 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 비교적 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 도로상태: 본건은 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 보전녹지지역으로 지정되어 있으며, 도로(접합), 전기공급설비(저촉), 역사문화환경보존지역, 공익용산지, 보전산지 등의 구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 01월 11일자 한국주택금융공사의 근저당권 (을4) 입니다.

* 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 선순위인 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2, 갑4) 및 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 여기에는 삼성카드(갑5), KB국민카드(갑6), 신용보증기금(갑7)의 가압류, 한국주택금융공사(갑8)의 임의경매 개시결정, 북구(갑9)의 압류 등이 포함됩니다.

* 인수되는 권리: 보고서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권개요:"가 언급되어 있으나, 구체적인 지상권 등기는 확인되지 않았습니다. 따라서 일반적으로는 모든 등기부상 권리가 소멸된다고 볼 수 있습니다.

* 임차인 현황: 임차인 현황 상 인수될 보증금은 0원입니다. 그러나 임대 관계는 미상으로 파악되고 있어, 실제 점유 관계 확인 및 명도 협의 시에는 신중한 접근이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 385,203,426원

1.4. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건이 위치한 지역은 공동주택 밀집 지역으로, 일부 근린생활시설이 인근에 분포하고 있습니다. 율곡초등학교가 동측에 인접해 있어 교육 환경과 관련된 편의시설을 이용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 율곡초등학교가 인근에 소재합니다.

* 교통시설: 서측 인근 버스정류장 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 상세한 주변 편의시설 정보는 지도 검색을 통해 확인 가능하며, 특별한 혐오시설 정보는 현재 확인되지 않았습니다. (별도 지도 검색 필요)

* 주택설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스를 이용한 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

* 최근 거래 사례:

* 무등산이스토리 176.40㎡, 4층: 2026년 03월 06일, 57,000만원 (직거래)

* 무등산이스토리 176.40㎡, 3층: 2024년 09월 23일, 45,000만원 (직거래)

* 대주빌라 163.74㎡, 2층: 2024년 09월 10일, 40,000만원 (직거래)

1.6. 잠재적 리스크

* 미상 임대 관계: 임차인 현황 상 인수될 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 파악되어 실제 점유자 파악 및 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용규제: 보전녹지지역, 역사문화환경보존지역, 공익용산지, 보전산지 등으로 지정되어 있어 향후 건축물의 증축, 개축, 용도변경 등에 있어 제한이 따를 수 있습니다.

* 건물 제시외 면적 부재: 토지 및 건물 제시외 면적이 0.00㎡로, 별도의 불법 건축물이나 무단 점유물은 없어 보입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 두암동에 위치한 신축급 연립주택(2015년 사용승인)으로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때, 동일 단지 내 3층 물건이 2024년 45,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 54,200만원으로 책정되어 있으며, 1층이라는 점과 임대 관계 미상이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 연립주택: 2015년식으로 비교적 신축에 해당하여 건물 상태 양호 예상

* 양호한 입지: 초등학교 인근, 도로 접근성 우수

* 최근 실거래가 고려: 2024년 45,000만원 거래 사례를 고려 시, 감정가 대비 투자 매력 분석 가능

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(동일 면적, 3층, 45,000만원/2024년)와 감정가(54,200만원)를 종합적으로 고려하였을 때, 본건 1층의 특성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 현 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여 48,000만원 ~ 52,000만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 권리관계, 명도 가능성, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.