나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30298 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 9층913호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광감정 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치하는 '광주역한국아델리움 9층 913호로, 부근은 상업용 및 업무용 건물 등이 혼재하는 상가지대로 주위환경 보통임.

교통상황

간선도로변에 입지하여 차량통행 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 교통상황 비교적 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 20층 건물(사용승인일: 2022.9.1)내 9층 913호로 외벽: 미장벽돌마감, 몰탈위페인팅마감 등 내벽: 벽지 및 타일마감 창호: 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급수설비, 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 엘리베이터설비, 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 장방형의 오피스텔부지임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 4차선 도로, 남동측과 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가로구역별 최고높이 제한구역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사하였음.

물건 비고

오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30298 (1)

* 소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 9층913호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 232,000,000원 (2억 3,200만원)

* 토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

* 건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 공동담보: 해당 (특이사항 및 특수물건정보 참조)

* 사용승인일: 2022년 9월 1일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 상업용 및 업무용 건물 등이 혼재하는 상가지대로 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 간선도로변에 입지하여 차량 통행이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 교통 상황은 비교적 양호합니다.

* 인접 도로상태: 북동측으로 왕복 4차선 도로, 남동측 및 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가로구역별 최고높이 제한구역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2022-09-16)

* 등기부채권 총액: 236,920,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (조 )

* 보증금: 180,400,000원

* 차임: 110,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-10-31

* 확정일자: 2022-10-20

* 배당신고일자: 2024-11-07

* 대항력: 없음. 본 임차인은 말소기준권리보다 늦게 전입신고 및 확정일자를 취득하여 대항력이 없으며, 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 광주광역시 북구 신안동 일대는 광주역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 혼재된 지역입니다.

* 다양한 상가와 오피스 건물이 밀집해 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 인근에 여러 상업시설과 편의시설이 있어 잠재적인 임대 수요가 있을 것으로 보입니다.

* 주변 시세 조사 결과, 유사 오피스텔의 최근 매매가는 본건 감정가 수준에서 형성되거나 약간 하회하는 것으로 파악됩니다.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 광주역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 간선도로 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 상업지구에 위치하여 은행, 병원, 마트 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건물 시설: 본 건물은 2022년 9월 사용승인을 받은 신축 오피스텔로, 기본적인 위생 및 급수 설비, 개별난방, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 엘리베이터, 주차 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 오피스텔의 경우, 아파트에 비해 대출 규제가 강하거나 취득세 등 세금 부담이 높을 수 있습니다.

* 공동담보로 묶여 있어, 본건 외 다른 담보물건의 경매 진행 시 추가적인 영향을 받을 수 있습니다.

* 건물 구조 및 이용상태 상 특별한 문제는 없어 보이나, 폐문부재로 외부 관찰에 의존한 조사가 이루어졌으므로 내부 상태 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 2022년 9월 사용승인을 받은 비교적 신축인 오피스텔입니다.

* 광주역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 상업/업무 밀집 지역에 속해 잠재적인 임대 및 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하며, 인수해야 할 임차 보증금이 없어 명도가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 감정가는 2억 3,200만원으로 책정되어 있으나, 실제 시장 가격 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물이라는 장점: 유지보수 비용이 적게 들고 주거 및 업무 환경이 쾌적합니다.

* 우수한 입지: 광주역 인근의 상업 및 교통의 요지입니다.

* 명확한 권리관계: 낙찰자가 인수하는 부담이 적습니다.

* 잠재적 임대 수익: 풍부한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 월세 수익 기대 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 232,000,000원입니다.

* 말소기준권리보다 후순위 임차인이 존재하나 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 등기부채권 총액은 236,920,000원으로, 감정가와 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

* 주변 시세 조사 결과, 유사 오피스텔의 최근 매매가는 약 210,000,000원에서 220,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 따라서, 합리적인 예상 입찰가는 감정가의 85%~90% 수준인 197,200,000원에서 208,800,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 현재 시장 상황, 경쟁자, 본인의 투자 목표 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.