나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30270 [1] 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 102동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 '용봉제' 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상17층 건물 중, 제102동 제7층 제701호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위페인트마감 등 창호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 남측으로 노폭 약 15m, 동측으로 노폭 약 8m의 아스팔트포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2014-07-16)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(접합)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경30270 (1)

경매구분: 부동산강제경매

물건종별: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 공동담보

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 광주광역시 북구 용봉동 1475, 용봉동 도나우270 102동 7층701호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 17층 건물 중 제102동 제7층 제701호

이용상태: 아파트

건물현황: 외벽: 시멘트몰탈위페인트마감 등, 창호: 샷시창호 등

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등

1.3. 면적 정보

토지면적: 34.33㎡ (약 10.39평)

토지지분: 34.3313㎡ (약 10.39평)

건물면적: 56.94㎡ (약 17.23평)

건물지분: 56.9432㎡ (약 17.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 평가 정보

감정가: 270,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 '용봉제' 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대입니다. 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통입니다. 본건 토지는 남측으로 노폭 약 15m, 동측으로 노폭 약 8m의 아스팔트포장도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(접합)로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

소유권보존: 주식회사심산건설 (2016-06-03)

근저당권: 우리은행 (64,080,000원, 2016-06-03)

주택임차권: 강두남 (160,800,000원, 전입/확정 2017-12-22, 배당신고 2024-09-06)

강제경매: 주택도시보증공사 (159,560,000원, 2026-01-23 개시결정)

3.2. 임차인 현황

임차인: 강 (주택도시보증공사)

보증금: 160,800,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017-12-22

확정일자: 2017-12-22

배당신고일자: 2024-09-06

대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2016-06-03)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건의 경우 해당 사항 없음)

이 외 등기된 권리(근저당, 주택임차권, 강제경매)는 말소기준권리보다 후순위이거나 효력이 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 총 채무액 및 인수 보증금

등기부채권 총액: 224,880,000원 (우리은행 근저당 64,080,000원 + 강두남 임차보증금 160,800,000원)

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 강두남은 대항력이 없어 보증금은 낙찰 후 배당을 통해 회수될 것으로 보입니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 개발 현황

본건이 위치한 용봉동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 개요

아파트명: 용봉동 도나우270

건축년도: 2016년 5월 27일 (사용승인일 기준)

총동수: 5개동 (주건축물 5개동, 부속건축물 2개동 - 총괄표제부 기준)

총세대수: 230세대 (총괄표제부 기준)

해당 동: 102동

층수: 총 17층 중 7층

전용면적: 56.9432㎡ (약 17.23평)

분양면적: 약 78㎡ (전용면적 및 단지 내 가구당 평균 대지면적 등을 고려한 추정치)

관리사무소 연락처: 062-511-3105

5.2. 주변 생활 편의시설

인근에 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 위치하여 주거 생활에 편리함이 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 가능성

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 권리관계의 정확한 분석과 이해가 필요합니다. 임차인 강두남은 대항력이 없으므로 보증금 160,800,000원은 배당으로 처리될 것입니다.

6.2. 기타 특이사항

공동담보 물건으로, 관련 채무 관계를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 용봉동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지조건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 감정가는 270,000,000원이며, 현재 등기부상 총 채무액은 224,880,000원입니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 회수에 문제가 없을 것으로 예상되며, 매각으로 모든 권리가 소멸될 가능성이 높습니다. 입찰 시에는 제시된 감정가와 시세, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 광주광역시 북구의 준수한 주거 지역에 위치

- 아파트로서의 안정적인 수요와 환금성

- 임차인이 대항력이 없어 명도 리스크가 낮을 것으로 예상

- 감정가 대비 인수할 부담이 되는 채무액이 낮음

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 270,000,000원이며, 등기부상 총 채무액은 224,880,000원입니다. 임차인의 보증금은 대항력이 없어 인수 대상이 아니므로, 채무 부담은 상대적으로 적다고 볼 수 있습니다. 주변 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 현 시세는 감정가 수준을 유지하거나 소폭 변동이 있을 것으로 예상됩니다.

안정적인 투자를 고려하여, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

예상 입찰가: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.