나이스옥션 법원경매 광주 2026타경964 [1] 광주광역시 서구 유촌동 844-7 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2026.02.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 유촌동 소재 "극락초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다가구주택이 주를 이루는 정비된 주택지대로서 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황 대체로 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 정방형의 평지로서 단독주택(다가구주택) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 왕복2차선(폭 8M) 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-10)(극락초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 샌드위치판넬구조 지붕 지상4층 건물로 ·외벽 : 스톤코트, 화강석, 강화유리 등, ·내벽 : 타일, 벽지 등, ·바닥 : 화강석물갈기, 장판, 타일 등, ·창호 : 알루미늄새시, 하이새시 등 으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

1층은 주차장, 계단실, 2층은 다가구주택(201호 ~ 203호), 3층은 다가구주택(301호 ~ 303호), 4층은 다가구주택(401호, 402호)으로 이용중입니다.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경964 (1)

소재지: 광주광역시 서구 유촌동 844-7

용도: 다가구주택

감정가: 575,022,500원

토지면적: 184.40㎡ (약 55.8평)

건물면적: 274.30㎡ (약 83.0평)

채권자: 유OOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 유촌동 소재 "극락초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택이 주를 이루는 정비된 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 간선도로 등이 소재하여 교통 여건은 대체로 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건 서측으로 왕복 2차선(폭 8M) 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제1종 일반주거지역, 제1종 지구단위계획구역, 접도구역, 교육환경 보호구역(극락초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

을5 근저당권 (광주원예농업협동조합, 2016-08-22)이 말소기준 권리이며, 해당 권리보다 후순위 권리 및 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 강은미

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-06

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

* 이대영

보증금: 2,000,000원

차임: 320,000원

전입일자: 2024-03-28

배당신고일자: 2026-02-20

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

* 이승원

보증금: 3,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2024-02-29

배당신고일자: 2026-04-16

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

인수되는 임차인 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 다가구주택이 밀집된 주택지대로서, 비교적 안정적인 임대 수요가 예상됩니다. 인근 초등학교와 주거 밀집 지역 특성상, 지속적인 거주 인구 유입 및 주택 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 극락초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 편의시설: 일반적인 주택가에 통상적으로 갖추어진 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 인근에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 본건 인근 지역은 주택지대로서 비교적 정비된 환경이며, 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 2008년 사용 승인된 건물로, 장기적인 관점에서 유지보수 및 리모델링 필요성을 검토해야 합니다.

* 공실 위험: 공실 발생 시 임대 수익률 감소로 이어질 수 있으므로, 적극적인 임차인 모집 및 관리 전략이 필요합니다.

* 임대료 변동: 부동산 시장 및 지역 경제 상황에 따라 임대료 수준이 변동될 수 있습니다.

7. 종합 의견

광주광역시 서구 유촌동 소재 본 다가구주택은 초등학교 인근의 안정적인 주거지역에 위치하며, 권리관계가 명확하여 비교적 안전하게 취득 가능한 물건입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 다가구주택으로서 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 주거 선호도가 높은 지역의 입지적 장점.

* 권리관계 명확: 말소기준 권리 외 인수되는 권리 없음.

* 임대 수익 잠재력: 다수의 임차인 확보를 통한 꾸준한 임대 수익 기대.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 효율적인 자산 관리 용이.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 575,022,500원이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 제시된 정보를 바탕으로 종합적인 시장 조사 및 현장 방문을 통해 입찰가를 산정하는 것이 중요하나, 일반적인 경매 낙찰가율과 물건의 가치를 고려할 때, 감정가 대비 100% ~ 110% 범위에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가 범위는 약 575,000,000원 ~ 630,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.