나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30297 [1] 광주광역시 남구 봉선동 985 아파트 101동 11층1112호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 "봉선초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 시장 등으로 형성된 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-(가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내 11층 1112호로서 (사용승인일 : 1987.01.28, 복도식) 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감, 창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 평지로서 아파트 부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 왕복 2차선, 서측 및 남측으로 노폭 약 10m, 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

봉선동 985 :제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2006-12-01), 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(1986-06-04)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2009-09-23)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30297 (1)

소재지: 광주광역시 남구 봉선동 985 아파트 101동 11층 1112호

용도: 아파트

감정가: 179,000,000원

토지면적: 28.82㎡ (약 8.72평)

토지지분: 28.82㎡ (약 8.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.83㎡ (약 18.10평) (전용면적 기준)

건물지분: 59.83㎡ (약 18.10평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 금남새마을금고

건축물 정보:

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내 11층 1112호

* 사용승인일: 1987년 1월 28일

* 내부 구조: 복도식

* 외벽 마감: 몰탈위페인팅 등

* 내벽 마감: 벽지 등

* 창호: 새시창호 등

* 이용 상태: 아파트

* 설비 내역: 위생 및 급배수, 도시가스 난방, 소방, 승강기 설비 등

집합건물 등기부 요약:

* 총 채권액: 185,800,000원

* 소유권 변동:

* 박부자 (1995-07-28 소유권이전)

* 김현수 (2013-10-18 소유권이전, 매매)

* 등기된 권리 내역:

* 을17 근저당권 (2019-11-13): 금남새마을금고, 137,800,000원 (말소기준권리)

* 을25 근저당권 (2022-08-08): 주식회사애큐온캐피탈, 48,000,000원 (말소)

* 갑5 임의경매 (2026-01-27): 금남새마을금고, 100,720,390원 (말소, 본 건 경매 개시결정)

물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026년 8월 4일

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시된 바 없음)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 남구 봉선동에 소재하며, "봉선초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 시장 등으로 형성된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로 상태: 단지 동측으로 왕복 2차선, 서측 및 남측으로 노폭 약 10m, 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로, 소로1류, 중로2류 등 다양한 도로 계획과 접하고 있습니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을17 근저당권 (금남새마을금고, 2019-11-13)입니다.

* 권리 분석 결과: 말소기준권리보다 후순위인 을25 근저당권 및 갑5 임의경매는 매각으로 인해 소멸됩니다. 선순위인 갑1, 갑3 소유권 이전 등기 및 을17 근저당권은 매수인에게 인수될 수 있으나, 말소기준권리가 근저당권이므로 일반적으로 해당 근저당권 이하의 권리들은 모두 소멸되고, 소유권 이전 등기는 그대로 유지됩니다.

* 임차인 현황: 임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 나타났습니다(인수 보증금 합계: 0원). 따라서 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 봉선동은 광주 지역에서 학군과 생활 인프라가 우수한 지역으로 알려져 있습니다.

* 본건 아파트 단지는 봉선초등학교와 인접해 있으며, 주변으로 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 전통 있는 봉선시장과 함께 요즘 유행하는 루프탑 카페 및 식당들이 들어서는 먹자골목이 형성되어 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

* 지역 내 이마트 등 대형마트 접근성도 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육: 봉선초등학교가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 학원가도 밀집해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 편의: 단지 인근에 봉선시장 등 전통 시장이 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 인근 아파트 단지에는 놀이터, 경로당, 어린이집, 유치원 등의 편의시설이 갖춰져 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연식: 본 아파트는 1987년에 사용승인되어 약 40년차 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대해 혐오시설(광주구치소 신축, 생활쓰레기 소각시설 등) 관련 논의가 있으나, 본건 소재지(봉선동 985)와 직접적으로 연관되거나 인접한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

* 기타: 별도의 특이사항이나 주의사항은 명시되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주 남구 봉선동의 중심 주거지역에 위치한 아파트로, 학군 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 교통 여건 또한 양호합니다. 등기부상 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 건축 연식이 오래된 점은 향후 고려해야 할 사항입니다. 전반적으로 안정적인 주거 환경을 제공하는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 광주 남구의 대표적인 부촌이자 학군 중심지로 인정받는 봉선동에 위치합니다.

* 생활 인프라: 봉선초등학교 인접, 봉선시장 및 상권 밀집으로 풍부한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 권리 상태: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 관계를 보유하고 있습니다.

* 안정성: 주거지역으로, 배후 수요가 탄탄하여 안정적인 가치 유지가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 179,000,000원입니다. 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 물건 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 보수적인 접근을 위해서는 감정가의 80~90% 수준에서 시작하여 경쟁 정도에 따라 상향 조정하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가율을 추가로 분석하는 것이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.