나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30317 [1] 광주광역시 서구 풍암동 1127 주은.모아아파트 105동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 서구 풍암동 소재 '신암초교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린상가, 학교, 주택, 아파트 등이 소재한 주거지대 내에 위치하며, 대상 단지는 아파트로 6개동으로 구성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있어 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

1(가) 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 18층 건물 내 5층 501호로 외벽: 몰탈위페인팅, 형식: 계단식

이용상태

대상물건은 아파트로 이용중임.

설비내역

대상물건은 도시가스에 의한 개별난방시설, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공시청시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 아파트 부지임.

인접 도로상태등

대상물건은 남측, 서측, 동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로와 보도블럭 인도와 접하였음.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호1(가): 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 상대 보호구역(2025-11-10)(신암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11 -10)(풍암중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-11-10)(신암초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30317 (1)

* 소재지: 광주광역시 서구 풍암동 1127 주은.모아아파트 105동 5층501호

* 용도: 아파트

* 감정가: 183,000,000원

* 토지면적: 32.09㎡ (약 9.71평)

* 토지지분: 32.092㎡ (약 9.71평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 59.70㎡ (약 18.06평)

* 건물지분: 59.7㎡ (약 18.06평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 강OO

* 특이사항: 대항력 있는 임차인, 공동담보

* 주의사항: 명시된 주의사항 없음

* 특수물건정보: 대항력 있는 임차인, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 광주광역시 서구 풍암동 소재 '신암초교' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린상가, 학교, 주택, 아파트 등이 소재한 주거지대이며, 대상 단지는 6개동으로 구성된 아파트입니다.

* 교통상황: 대상까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 18층 건물 중 5층 501호이며, 계단식 구조입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감입니다.

* 토지 이용상태: 대상 물건은 아파트 부지입니다.

* 인접 도로상태: 남측, 서측, 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 보도블럭 인도와 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 신암초등학교 및 풍암중학교와 관련된 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 01월 29일 접수된 강제경매 (강다솜, 권리금액 382,323,539원)가 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으므로, 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 2006년 03월 14일: 공유자전원지분전부이전

* 2008년 07월 02일: 소유권이전

* 2011년 04월 11일: 소유권이전

* 2017년 05월 24일: 소유권이전 (매매)

* 2026년 01월 29일: 강제경매 (말소기준권리)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 03월 19일

* 확정일자: 2025년 02월 24일

* 배당신고일자: 2026년 04월 15일

* 대항력: 있음

* 물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 대상 아파트는 근린상가, 학교, 주택 등이 혼재된 안정적인 주거지역 내에 위치하고 있습니다.

* 아파트 단지 정보: 주은모아아파트는 6개동, 총 900세대로 구성된 중대형 단지입니다. 2000년 7월 12일에 사용승인되었습니다. 총 주차대수는 429대 (지상 3대, 지하 25대, 기타)로 넉넉한 편입니다.

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 인근 시설: 신암초등학교와 풍암중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 풍암동은 광주 내에서 비교적 정주 여건이 좋은 주거 지역으로 평가됩니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린상가를 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육 환경: 신암초등학교 및 풍암중학교가 도보 통학이 가능한 거리에 있어 자녀 교육에 유리합니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인으로 주택도시보증공사(이 )가 있으며, 보증금 130,000,000원에 대해 대항력이 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있고 배당 신고가 이루어졌으나, 배당받지 못할 경우 임차인이 보증금을 인수해야 할 가능성이 있어 주의가 필요합니다. 임차인의 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

* 공동담보: 해당 물건이 공동담보로 묶여 있어, 타 물건과의 관계 및 경매 진행 상황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 풍암동에 위치한 주은모아아파트 내 5층 아파트로, 기본적인 주거 인프라 및 교육 환경이 양호한 편입니다. 부동산 강제 경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 예정입니다. 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 해당 금액을 낙찰자가 인수하지 않으리라는 보장은 없으므로 신중한 권리 분석이 요구됩니다. 공동담보 물건이라는 점 또한 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 주거 선호 지역: 풍암동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 입지적 가치가 있습니다.

* 학세권: 초등학교 및 중학교가 인접하여 자녀가 있는 가구의 관심이 높을 수 있습니다.

* 단지 규모: 900세대 대단지로 관리의 안정성과 편의시설 이용이 용이합니다.

* 최근 실거래가: 최근 몇 건의 매매 사례가 1억 5천만원대에서 1억 9천만원대 사이에 형성되어 있어 시세 파악에 도움이 됩니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례:

* 2026년 7월 10일, 15층, 190,000,000원

* 2026년 7월 4일, 4층, 167,000,000원

* 2026년 7월 8일, 1층, 153,000,000원

* 감정가: 183,000,000원

* 고려사항:

* 본 물건은 5층입니다. 최근 매매가를 고려할 때 1억 6천만원대 후반에서 1억 8천만원대 사이의 가치를 가질 것으로 추정됩니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 가능성을 시사하지만, 법적 리스크가 완전히 해소된 것은 아니므로 보수적인 접근이 필요합니다.

* 부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸합니다.

* 현 시세 및 위험 요소를 고려한 예상 입찰가:

최근 최고가인 1억 9천만원보다는 보수적으로 접근하여, 감정가 및 중간 시세 범위를 고려할 때 1억 7천 5백만원에서 1억 8천 5백만원 사이에서 시세 및 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 결정하는 것이 합리적입니다. (본 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 여부에 따른 잠재적 비용을 제외한 금액 기준입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.